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Escritura e documentação do imóvel, quem paga: comprador ou vendedor?

Quem é o responsável pelo pagamento da escritura pública do imóvel, do registro da mesma e outras documentações necessárias no processo de compra e venda de imóveis no Brasil.

A escritura pública é uma necessidade em caso de venda de imóvel, pois ela de fato vai mostrar que foi feito uma venda transferindo a posse da propriedade do antigo proprietário para o comprador. Além da escritura é necessário fazer o registro da mesma, isto é, depois que estrutura ficar pronto é necessário levá-la ao cartório de registro de imóveis e efetuar o seu devido registro para que ela seja reconhecida e tenha de fato o valor da transferência de posse. Além da escritura e do registro a mesma, outras documentações são necessárias durante o processo de compra e venda de imóvel, por exemplo, o pagamento do ITBI que é o imposto de transferência de bens imóveis, diversas certidões, solicitação de matrícula do imóvel para verificação da situação do mesmo, tanto na prefeitura como no cartório de registro de imóveis.

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Valor da documentação

Todas essas documentações, com algumas exceções, têm custo e o valor da documentação de imóveis às vezes não é muito barato. Como exemplo cito o ITBI que dependendo da cidade pode chegar a 2% do valor do imóvel. Para lavrar a escritura há uma tabela fixa que o cartório aplica sobre o valor do imóvel e ainda o registro do imóvel também tem um valor significativo.

Embora não seja possível determinar o valor, posso dar um exemplo de um caso real, referente a compra de um terreno que fiz a alguns anos. O valor do terreno foi de R$ 150.000,00 e os valores que paguei para fazer a documentação foram os seguintes:

R$ 3.000,00 - referente ao ITBI (2% do valor do imóvel). ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e é pago sempre que ocorre a transferência de nomes de um imóvel.

R$ 2.114,00 - Valor pago ao cartório de notas referente à escritura do imóvel.

R$ 1.374,52 - Valor pago ao cartório de registro de imóveis referente ao registro da escritura.

R$ 6.488,52 foi o total que paguei para documentação deste imóvel. Não está incluso outros gastos como emissão de matrícula, reconhecimento de firma e outros pequenos gastos.

Mas de quem é a responsabilidade pelo pagamento de toda essa documentação na transferência de posse de um imóvel, quem está comprando oi móvel ou quem está vendendo?

Quem paga a documentação?

A responsabilidade pelo pagamento da escritura e outras documentações é do comprador e não do vendedor, este é um consenso que existe em todas as negociações de compra e venda de bens imóveis. Contudo, caso haja negociação entre as partes é perfeitamente possível que o vendedor faça o pagamento das taxas ou pelo menos de parte delas, mas isto não é o processo comum, já que o comprador e que tem esta responsabilidade pelo pagamento de todas essas taxas.

O mesmo acontece quando você compra um automóvel, neste caso a pessoa que compra é responsável pelo pagamento da transferência do veículo e não vendedor. Isto é um consenso absolutamente comum entre negociantes de automóveis.

O mesmo acontece quando você faz uma compra em uma loja virtual, o valor do frete que a despesa para transporte da mercadoria da loja até a sua casa é paga por você, ou seja, o comprador e não a loja. Muito embora a loja que efetue o pagamento, mas ao fechar a compra já está incluso o valor do frete.

Pendências no imóvel

Existe uma exceção que se aplica quando há pendências no imóvel, como taxas em atraso, IPTU atrasado, pendências financeiras e jurídicas sobre o imóvel. Qualquer tipo de pendência financeira ou atrasos financeiros que estiver no imóvel e responsabilidade do vendedor, neste caso ele deverá providenciar o pagamento das taxas deixando o imóvel livre para negociação.

Vale lembrar que algum tipo de pendência impedem inclusive a transferência do imóvel e portanto cabe ao vendedor quitar todas as dívidas pendentes para que a transferência seja efetivada.

Regra dos 5%

Se você calcular os valores que mostrei acima perceberá que juntando todos os gastos fica aproximadamente 5% do valor do imóvel. Este é um consenso que muitos tem. Inclusive quando você vai pedir um financiamento na Caixa eles orientam você a reservar o equivalente de 5% do valor do imóvel para os custos de documentação.

Algumas perguntas:

Pode haver negociação entre comprador e vendedor para dividir os custos?

Como expliquei acima, existe um consenso de que a responsabilidade pelo pagamentos dos custos envolvendo a documentação do imóvel é do comprador, mas se houver um acordo entre eles de que o custo será dividido, então não há problema algum e pode ser feito assim.

É necessário fazer a documentação do imóvel tão logo a negociação seja concluída?

Sim, isto é necessário e a coisa mais prudente a fazer. Existem os chamados contratos de gaveta que são acordos feitos entre as partes mais sem nenhum valor documental. Imagine que você tenha comprado uma casa e tenha feito o contrato de gaveta e pouco depois a pessoa que vendeu para você vem a falecer. Problema. Neste caso, como o imóvel ainda está no nome dele, ele vai para inventário e ai a coisa pode ir longe e não dá para dizer o que pode acontecer.

Tenho a documentação do terreno, mas não da casa. Isto dá problema?

Neste caso você já comprova que é proprietário legítimo do terreno e portanto a casa está no terreno, logo, não haveria problemas de propriedade. O que acontece nesse caso é que para efeitos legais a casa não existe, embora, exista de fato.

Uma das consequências disso é que você vai ficar pagando IPTU de terreno que é muito mais caro do que se tivesse casa. Então, já que a casa existe, o ideal é averbá-la e assim além de diminuir o valor do IPTU, você teria a documentação completa dela.

A documentação pode ser feita apenas em meu nome, sem incluir o cônjuge?

Não sou advogado e portanto não posso entrar muito neste detalhe, mas se o regime de casamento for aquele padrão de comunhão parcial de bens, logo isto não é possível. Na escritura, vai constar o nome e identificação de ambos, tanto é que para efeito de venda, se ambos não assinar, o imóvel jamais poderá ser vendido.

Consulte um advogado para ter um esclarecimento adequado e assim analisar outras situações, mas creio que seja este o caminho para esta situação.

Posso comprar ou vender um imóvel sem autorização do meu cônjuge?

Comprar você pode, vender não. De novo estou considerando aqui que o seu regime de casamento seja ou parcial de bens ou comunhão de bens.

Embora você possa comprar, como expliquei acima na hora de passar a escritura, se o seu regime de casamento exigir disso, o seu cônjuge vai ser incluído na escritura do imóvel, muito embora ele(a) não precisa assinar para efetivar a compra.

Já a venda é completamente diferente, nesse caso exige autorização ou assinatura tanto seu quanto do seu cônjuge e portanto se não houver acordo entre esses, a efetivação da venda que é através da transferência do imóvel pela escritura, não poderá acontecer. Portanto fique atento a esse detalhe antes de fechar qualquer tipo de negócio de venda de imóvel.

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