Escritura e documentação do imóvel, quem paga: comprador ou vendedor?

Quem é o responsável pelo pagamento da escritura pública do imóvel, do registro da mesma e outras documentações necessárias no processo de compra e venda de imóveis no Brasil.

A escritura pública é uma necessidade em caso de venda de imóvel, pois ela de fato vai mostrar que foi feito uma venda transferindo a posse da propriedade do antigo proprietário para o comprador. Além da escritura é necessário fazer o registro da mesma, isto é, depois que estrutura ficar pronto é necessário levá-la ao cartório de registro de imóveis e efetuar o seu devido registro para que ela seja reconhecida e tenha de fato o valor da transferência de posse. Além da escritura e do registro a mesma, outras documentações são necessárias durante o processo de compra e venda de imóvel, por exemplo, o pagamento do ITBI que é o imposto de transferência de bens imóveis, diversas certidões, solicitação de matrícula do imóvel para verificação da situação do mesmo, tanto na prefeitura como no cartório de registro de imóveis.

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Valor da documentação

Todas essas documentações, com algumas exceções, têm custo e o valor da documentação de imóveis às vezes não é muito barato. Como exemplo cito o ITBI que dependendo da cidade pode chegar a 2% do valor do imóvel. Para lavrar a escritura há uma tabela fixa que o cartório aplica sobre o valor do imóvel e ainda o registro do imóvel também tem um valor significativo.

Embora não seja possível determinar o valor, posso dar um exemplo de um caso real, referente a compra de um terreno que fiz a alguns anos. O valor do terreno foi de R$ 150.000,00 e os valores que paguei para fazer a documentação foram os seguintes:

R$ 3.000,00 – referente ao ITBI (2% do valor do imóvel). ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e é pago sempre que ocorre a transferência de nomes de um imóvel.
R$ 2.114,00 – Valor pago ao cartório de notas referente à escritura do imóvel.
R$ 1.374,52 – Valor pago ao cartório de registro de imóveis referente ao registro da escritura.
R$ 6.488,52 foi o total que paguei para documentação deste imóvel. Não está incluso outros gastos como emissão de matrícula, reconhecimento de firma e outros pequenos gastos.

Mas de quem é a responsabilidade pelo pagamento de toda essa documentação na transferência de posse de um imóvel, quem está comprando oi móvel ou quem está vendendo?

Quem paga a documentação?

A responsabilidade pelo pagamento da escritura e outras documentações é do comprador e não do vendedor, este é um consenso que existe em todas as negociações de compra e venda de bens imóveis. Contudo, caso haja negociação entre as partes é perfeitamente possível que o vendedor faça o pagamento das taxas ou pelo menos de parte delas, mas isto não é o processo comum, já que o comprador e que tem esta responsabilidade pelo pagamento de todas essas taxas.

Pendências no imóvel

Existe uma exceção que se aplica quando há pendências no imóvel, como taxas em atraso, IPTU atrasado, pendências financeiras e jurídicas sobre o imóvel. Qualquer tipo de pendência financeira ou atrasos financeiros que estiver no imóvel e responsabilidade do vendedor, neste caso ele deverá providenciar o pagamento das taxas deixando o imóvel livre para negociação.

Regra dos 5%

Se você calcular os valores que mostrei acima perceberá que juntando todos os gastos fica aproximadamente 5% do valor do imóvel. Este é um consenso que muitos tem. Inclusive quando você vai pedir um financiamento na Caixa eles orientam você a reservar o equivalente de 5% do valor do imóvel para os custos de documentação.

Algumas perguntas:

Pode haver negociação entre comprador e vendedor para dividir os custos?

Como expliquei acima, existe um consenso de que a responsabilidade pelo pagamentos dos custos envolvendo a documentação do imóvel é do comprador, mas se houver um acordo entre eles de que o custo será dividido, então não há problema algum e pode ser feito assim.

É necessário fazer a documentação do imóvel tão logo a negociação seja concluída?

Sim, isto é necessário e a coisa mais prudente a fazer. Existem os chamados contratos de gaveta que são acordos feitos entre as partes mais sem nenhum valor documental. Imagine que você tenha comprado uma casa e tenha feito o contrato de gaveta e pouco depois a pessoa que vendeu para você vem a falecer. Problema. Neste caso, como o imóvel ainda está no nome dele, ele vai para inventário e ai a coisa pode ir longe e não dá para dizer o que pode acontecer.

Tenho a documentação do terreno, mas não da casa. Isto dá problema?

Neste caso você já comprova que é proprietário legítimo do terreno e portanto a casa está no terreno, logo, não haveria problemas de propriedade. O que acontece nesse caso é que para efeitos legais a casa não existe, embora, exista de fato.

Uma das consequências disso é que você vai ficar pagando IPTU de terreno que é muito mais caro do que se tivesse casa. Então, já que a casa existe, o ideal é averbá-la e assim além de diminuir o valor do IPTU, você teria a documentação completa dela.

A documentação pode ser feita apenas em meu nome, sem incluir o cônjuge?

Não sou advogado e portanto não posso entrar muito neste detalhe, mas se o regime de casamento for aquele padrão de comunhão parcial de bens, logo isto não é possível. Na escritura, vai constar o nome e identificação de ambos, tanto é que para efeito de venda, se ambos não assinar, o imóvel jamais poderá ser vendido.

Consulte um advogado para ter um esclarecimento adequado e assim analisar outras situações, mas creio que seja este o caminho para esta situação.

 


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