Dicas e informações sobre casa e
construção
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Comprar uma casa, terreno, apartamento ou outro imóvel envolve não apenas os valores da negociação em si, pois toda negociação imobiliária para ser de fato efetivada necessidade o registro e a transferência legal de posse. Essa transferência legal é feita através da escritura onde em cartório e escriturado que houve uma alteração de posse daquele imóvel qualificando as partes tanto os compradores como os legítimos vendedores, isto é feito no cartório de notas. Depois é necessário ainda fazer a averbação ou registro desta escritura que é feito no Cartório de Registro Civil. Tudo isso tem custo.
Para lavrar a escritura é cobrado do comprador pelo menos dois valores que é o custo no cartório e o custo com o ITBI – Imposto sobre Transferências Imobiliárias que é um imposto municipal e pago no ato da escritura/transferência.
O valor do cartório é cobrado de acordo com uma tabela progressiva, ou seja, dependendo do valor do imóvel ele entra dentro de uma determinada faixa cujo valor é fixo para aquela faixa. Já o ITBI é 2% do valor do imóvel declarado na escritura que pode ser o valor venal ou o valor real.
Vou dar um exemplo real: Comprei um terreno em 2013 por R$ 150.000,00 e paguei no cartório os seguintes valores:
Na hora de passara escritura precisa ser especificado se o valor da escritura será pelo valor venal ou pelo valor real. Venal é o valor que você levanta na prefeitura, cuja origem e fórmula para o calculo nem o pessoal do cartório souberam me informar, contudo é um valor bastante baixo, para o caso deste imóvel citado acima, o valor venal era em torno de R$ 40.000,00. Já o valor real é aquele que efetivamente foi feita a transação.
Se optar pelo valor real o valor da escritura será mais alto já que ele é proporcional ao valor declarado, se optar pelo valor venal você poderá ter problemas com o imposto de renda. Eu optei pelo valor real.
É importante considerar que as transações imobiliárias como compra e venda precisam ser declaradas no Imposto de Renda de Pessoa Física e os valores lançados na declaração precisam ser reais, inclusive precisa ser o mesmo valor para comprador e vendedor. Se um deles declarar valor diferente, ambos correm o risco de serem chamados para dar explicações a Receita. Consulte o seu contador sobre isso, mas não corra o risco declarando valores diferentes da transação real.
Depois de lavrado a escritura e necessário registrá-la e para isso há mais custo. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e no exemplo do imóvel acima o valor foi de R$ 1.374,00. Neste caso existe uma tabela de preços no site da Associação dos Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo onde você poderá consultar o preço. Veja o link da tabela aqui.
Quando você compra uma casa financiada pela Caixa, eles pedem um depósito no valor de 5% do imóvel para pagamento das despesas de cartório, prefeitura e outros. Esse valor era depositado com antecedência e usado durante o processo do financiamento.
Se você pegar os valores que mostrei acima e comparar com o valor do imóvel verá que fica próximo disso e eu não coloquei outras valores que são gastos como reconhecimento de firmas, matrícula do imóvel após o registro, entre outros.
Então quando for comprar uma casa, esteja ciente de que gastará em torno de 5% do valor pago por ela para o processo de documentação. Mas isto se estiver tudo certo com a casa, como a existência de Habite-se, por exemplo.
Sim. Se você não tem escritura do seu imóvel, na verdade não é dono dele. A escritura é este atestado público com valor legal e jurídico de que você é o proprietário de direito da casa ou imóvel qualquer. Como sabemos há inúmeras negociações de casas, terrenos, apartamentos e outros apenas com contrato de gaveta (compra e venda), contudo é preciso ficar muito atento a isso e procurar lavrar a escritura o mais rápido possível.
Se você pensar no custo imediato da documentação é óbvio que o valor venal é mais compensativo, mas como eu citei acima, o problema pode ser com o imposto de renda. Explico.
O imóvel que você comprou e que agora tem escritura, precisará ser lançado na sua declaração de imposto de renda e o ideal é lançá-lo com o valor real. Imagine o seguinte: Você declarou o valor de R$ 40.000,00 (venal) e não R$ 150.000,00 (real). Daqui a algum tempo você vende o imóvel por R$ 250.000,00, por exemplo.
Como irá declarar isto à Receita Federal? É desproporcional. Esse dinheiro vai para a sua conta bancária e ai começa a complicação. Então não se engane, faça a coisa direito, pague os impostos em dia e durma tranquilo. Pelo menos em relação a isso.
Se você não fizer escritura do imóvel e registrá-lo, na prática você é dono do imóvel, mas legalmente ainda não é. Com isso você estará limitado a diversas coisas, como por exemplo não poderá vender o imóvel financiado, uma vez que os bancos exigem que o imóvel esteja em seu nome para fazer o financiamento. Além disso, em caso de morte do proprietário, o fato do imóvel não estar registrado ou escriturado, trará mais dores de cabeça para os herdeiros no processo de inventário.
Desta forma, é muito importante fazer a escritura e o devido registro no cartório para garantir legalmente que o imóvel é seu.