Financiamento de imóvel já financiado é possível?

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Os financiamentos de imóveis são talvez as modalidades de empréstimos mais longos que temos aqui no Brasil. Para se ter uma ideia, a Caixa que é o principal banco financiador de imóveis por aqui trabalha com até 420 meses ou 35 anos. É muito tempo e praticamente impossível fazer uma previsão para um período tão longo assim. Então acredito que seja comum haver venda da casa ou apartamento durante a vigência do contrato e neste caso se o comprador quiser financiar também é possível?

Esta é uma pergunta interessante e a resposta é que pode ser feito sim, mas há de se entender como isso precisa acontecer, afinal não existe um financiamento sobre o outro, pois é necessário encerrar um e começar outro, mas isto é feito em um único processo.

Minha experiência

Em 2009 eu comprei uma casa e financiei 90% do valor na Caixa, dois anos aproximadamente depois precisei vender e o comprador também queria financiar. Então fomos à Caixa e foi feito a seguinte operação:

Primeiro eles fizeram o processo normal de análise de crédito do comprador, capacidade de pagamento e outras burocracias. Fizeram a avaliação do imóvel e também do vendedor que era o meu caso. Como os três itens: comprador, vendedor e imóvel atendia aos critérios do banco, foi feita a provação do financiamento.

Depois de tudo aprovado, no dia da assinatura do contrato foi feito a quitação do financiamento que eu tinha com o banco e a liberação do imóvel e em seguida o novo contrato. Do valor que vendi a casa foi tirado o valor da quitação e a Caixa me pagou a diferença 30 dias depois que é o prazo para registro da escritura.

Funciona assim o processo:

• Imagine um caso hipotético onde uma pessoa tenha financiado R$ 120.000,00 para a compra de uma casa. Desta forma, o saldo devedor desta pessoa com a Caixa é de R$ 120.000,00
• Durante um período a pessoa pagou as prestações normalmente e a cada prestação paga, ocorre a amortização de parte da dívida ou a diminuição do saldo devedor. É certo que se você pagar R$ 1.000,00 de prestação, a amortização não é de R$ 1.000,00, já que parte do valor da prestação vai para o pagamento de juros e outras taxas. Somente um percentual é usado para a amortização.
• Então esta pessoa decide vender a casa e o comprador quer financiar também pela Caixa.
• O comprador irá dar entrada no pedido de financiamento como em qualquer outro caso. Será feito a análise da documentação, do imóvel e cumprido todas as etapas burocráticas, comprador e vendedor deverão comparecer à Caixa para assinar o contrato.
• Então você assina o contrato de venda do imóvel e de quitação. A Caixa faz a quitação do seu saldo devedor com o dinheiro que ela emprestou para o comprador e devolve a você o restante. Então é importante ter ciência de qual é o seu saldo devedor, pois é este valor que precisa ser pago para a devida quitação.

Tira-dúvidas

Vale a pena fazer isso?

Acho que sim. Para quem compra é indiferente se o imóvel está financiado ou não, afinal terá de ser feito a quitação. Para quem vende é tranquilo pois não há dores de cabeça, já que a Caixa faz tudo em um único processo e desde que não haja problemas com o vendedor, comprador e o próprio imóvel a aprovação é tranquila e o trâmite burocrático fica por conta deles. O saldo que você receberá demora um pouco para cair na conta (cerca de 30 dias), mas é garantido.

E se o comprador não for financiar?

Neste caso você precisa ir até a Caixa é fazer a quitação do imóvel para que o mesmo seja liberado para o vendedor e passado a escritura pública. Lembrando mais uma vez que a sua dívida com a Caixa não é a soma de todas as parcelas a vencer e sim o saldo devedor que é composto do valor inicial do financiamento + correções - as amortizações que são feitas com o pagamento das prestações.

Posso refinanciar o próprio imóvel?

Neste caso acredito que um segundo financiamento não seja possível. O que pode acontecer é você renegociar a dívida já existente, caso esteja com dificuldades de pagamento. Cada caso é um caso, mas a opção de renegociação sempre existe e ela é o melhor caminho para esta situação.

Posso pedir para alguém da minha família fazer um novo financiamento para o imóvel?

Imagine que esteja com dificuldade de pagamento das prestações e peça para uma pessoa da sua família fazer o financiamento como se você estivesse vendendo o imóvel para ele. Isto é possível deste que esta pessoa cumpra os requisitos que a Caixa exige, mas neste caso você irá transferir o imóvel para esta pessoa e legalmente falando ela é a proprietária dele e a pessoa responsável pela dívida junto a Caixa.

Também é importante levar em conta que os financiamentos habitacionais são em muitas vezes familiares, isto é, mesmo que seja feito em nome de uma pessoa, os parentes próximos, como filhos ou pais podem se juntar ao financiamento para ajudar a compor a renda e assim conseguir um valor maior de crédito. Lógico que se a pessoa que deseja financiar agora for uma das que compôs a renda com você, ela não poderá financiar.

Mas tudo isso, deve ser discutido com a Caixa que tem, obviamente a palavra final neste assunto.

Quando eu vender a casa e a outra pessoa financiar, quantos dias leva para eu receber da Caixa?

Existe um prozo que gira em torno de 30 dias para que a Caixa faça o pagamento da diferença que você tem direito. Este prazo pode oscilar e ele é considerado pois será necessário registrar a nova documentação em cartório e só depois que estiver Ok no cartório é que a Caixa faz o pagamento.

Também deve se considerar que este prazo pode sofrer alterações em algumas situações, por isso é bom não considerar este prazo citado como algo muito fixo.

As condições do novo financiamento serão iguais ao primeiro?

Não. Cada caso é um caso e o comprador irá formular uma nova proposta e possivelmente com condições diferenciadas. Isto porque dependerá da renda e de outros critérios que mudam de pessoa para pessoa. Pode até ser igual, mas não dá para afirmar.

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