Financiar terreno pela Caixa ou construtora? Qual é melhor

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Comprar um terreno pode ser o primeiro passo para a realização do sonho de construir a casa própria, muitos pensam em primeiro comprar e derrepente até terminar de pagar o terreno para depois partir para a construção. Mas se não for possível pagar a vista, a alternativa e financiar e neste caso ele pode ser feito pela Caixa através do financiamento habitacional ou mesmo diretamente pela construtora ou incorporadora do loteamento. Qual opção é melhor?

Financiar terreno pela Caixa

Ao financiar um terreno pela Caixa, por exemplo, algumas características são comuns. Entre elas é possíveis destacar as seguintes:

• O prazo de financiamento é bem maior e poderá chegar a 35 anos ou 420 meses;
• A taxa de juros, embora ela seja maior um pouco do que no financiamento de casas, acredito que ainda seja mais baixa que no caso das construtoras. Este é um fator importantíssimo, especialmente para longo prazo.
• Embora a Caixa permita o uso do FGTS como parte do pagamento em caso de financiamento habitacional, ele não se aplica ao caso de terreno, ficando limitada a compra de casa, apartamento ou construção.
• O processo de aprovação é bem mais complicado e demorado. Há necessidade de comprovação de renda, análise de cadastro e risco, avaliação do terreno por parte do engenheiro da Caixa, entre outras burocracias.
• Pode ser feito para qualquer tipo de terreno, desde que esteja com a documentação em dia.

Financiar terreno pela construtora

A segunda alternativa é comprar e financiar diretamente com a construtora ou incorporadora. Este tipo de negócio é comum no caso de lançamentos de loteamentos que pode ser em bairro aberto ou em condomínio fechado. Embora não seja possível determinar com exatidão, pois vai variar de casos para caso, abaixo temos algumas características desde modelo que são mais comuns:

• É aplicado apenas a loteamentos novos onde a compra do terreno é direta com a construtora. Normalmente ao fazer o loteamento, a construtora faz a venda direta, através de uma corretora de imóveis, aos clientes e oferece como forma de facilitar a compra, o financiamento, cujas regras serão próprias e os pagamentos efetuados diretamente à construtora;
• A taxa de juros pode ser um pouco mais alta do que as praticadas pela Caixa. Normalmente sim e aqui temos de entender que a construtora está atuando como um agente financeiro, onde é comum ter taxas de juros mais elevadas;
• O prazo de financiamento também é bem menor e geralmente fica em torno de 96 a 120 meses, isto considerando o prazo máximo. Como a taxa de juros, se aplicada por um período muito longo, poderia elevar de forma absurda o valor final do bem, uma das estratégias e manter o prazo de financiamento um pouco mais baixo do que os praticados pelos bancos convencionais para imóveis;
• Normalmente tem pouca burocracia e geralmente não é necessário comprovar renda ou fazer análise de crédito, contudo isto pode variar de caso para caso. O que acontece é que é feito um contrato de compra e venda, mas o imóvel não é seu até que termine de pagar as prestações. Assim, não há necessidade de fazer análises muito rigorosas;
• O terreno não fica no seu nome, já que é feito um contrato de compra e venda e ao término do pagamento a construtora passa a escritura do terreno transferindo-o para o seu nome.

Algumas perguntas

Ao comprar um terreno pela Caixa, posso começar a construção imediatamente?

Quando você compra um terreno financiado pela caixa, a construção pode iniciar logo após você ter feito assinatura do contrato com a caixa, que não acontece imediatamente após a compra. Isto porque o processo de liberação do financiamento pode ser um pouquinho demorado, especialmente no caso de terreno que tende a ser um pouquinho mais lento ainda. Vale ainda observar que mesmo depois de assinado o contrato com a caixa, é necessário fazer o projeto para construção da casa, bem como aprovação do mesmo na prefeitura. Só depois deste processo liberado é que a construção de fato poderá iniciar.

Ao comprar um terreno pela construtora, posso começar a construção imediatamente?

Ao comprar um terreno financiado pela construtora, você tem um pouco mais de liberdade, uma vez que acertando os termos da compra e assinatura do contrato é liberado de imediato e a partir daí você já pode fazer o projeto e aprovar na prefeitura. De certa forma vale as mesmas regras apontadas na pergunta anterior, com exceção que você não tem o tempo de avaliação e aprovação que a Caixa usa, uma vez que na construtora é imediato. Os demais tempos apontados ali permanecem os mesmos para todos os casos.

Se comprar pela construtora, quando posso passar escritura do terreno?

A escritura é um documento que comprova que você é o dono de um imóvel e é necessário para fazer a transferência de propriedade de um imóvel de uma pessoa para outra. Quando você compra um imóvel financiado, a escritura só pode ser feita depois que você terminar o pagamento do financiamento, pois enquanto não fizer isso, não é proprietário de fato daquele bem importante é preciso esperar a quitação.

Se eu fizer a construção em um terreno financiado, como fica o IPTU?

Os compromissos assumidos com a prefeitura em decorrência da construção da casa são de responsabilidade sua, isto envolve o pagamento do IPTU, taxa de registro do projeto, habite-se e outras taxas relacionadas. Mesmo sendo o terreno financiado, a construção é sua e portanto você é o responsável por esses pagamentos.

Financiar o terreno ou a construção?

Esta é uma situação que se aplica a pessoas que tem dinheiro para fazer apenas uma coisa, ou seja, comprar o terreno ou fazer a construção. Nesse caso uma das duas coisas precisaria ser financiada. Aqui vale uma análise bastante criteriosa para entender qual é a melhor alternativa, uma vez que não há um método pronto para dizer qual delas é melhor.

O que precisa ser considerado é: quais as alternativas para financiamento do terreno? Quais as alternativas para financiamento da construção? Quais as taxas de juros de cada um deles, prazo de pagamento, burocracia, entre outros aspectos.

É preciso fazer esse levantamento com todas as opções disponíveis e aí fazer uma análise do que é melhor não apenas em termos de custo final do financiamento, mas também em termos de praticidade e viabilidade como um todo.

Minha experiência:

Quando eu fui construir a minha casa atual, eu tinha dinheiro para fazer uma das coisas, ou seja, comprar o terreno ou fazer a construção.

Eu optei por financiar o terreno, uma vez que no condomínio onde eu queria comprar havia terrenos que a própria incorporadora tinha disponível para vender e neste caso eles não exigiam um valor muito alto de entrada o que tornou bastante viável para eu comprar o terreno de imediato, mesmo antes de vender a minha antiga casa.

Com dinheiro da venda da minha antiga casa eu fiz a construção da nova e ainda sobrou um pouquinho para abater um pouco no valor do terreno. Então no meu caso foi mais vantajoso comprar o terreno financiado e usar o dinheiro para fazer a construção, mas como expliquei acima, esta é uma decisão que pode variar de caso para caso e só depois de analisar todas as alternativas disponíveis é possível chegar a uma conclusão.

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