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O financiamento habitacional destinado a compra de imóveis residenciais tem algumas particularidades que precisam ser bem entendidas para o correto planejamento e consequentemente para o acompanhamento do pagamento do financiamento até a sua devida quitação. Entre os itens que precisam ser entendidos estão o valor da prestação e o saldo devedor ponto esses dois itens geralmente trazem confusão a muita gente, especialmente o saldo devedor ponto abaixo usarei um exemplo real para mostrar como ele funciona.
Quando você faz um financiamento, você estará contraindo uma dívida que no caso da Caixa é chamado de saldo devedor, quando você paga uma prestação o valor pago é dividido em duas partes, sendo uma delas para os juros e a outra para amortização da dívida. Desta forma o saldo devedor passa a ser o saldo anterior – o valor da amortização. Veja um exemplo:
Desta forma o saldo devedor irá caindo mês a mês até chegar a zero quando a quitação da dívida fica completa. Portanto acompanhar este processo é de suma importância.
Note que do valor pago a maior parte vai para o pagamento dos juros e não para a amortização da dívida, mas isto considerando este exemplo que tinha uma taxa de juros muito alta e também porque os números acima são referentes às primeiras prestações. Neste caso fica evidente que quanto menor a taxa de juros melhor, já que neste caso quando você pagar uma prestação está usando a maior parte para amortizar a dívida ou o saldo devedor e não para o pagamento de juros.
A prestação é decrescente como pode ser visto na imagem abaixo, isto acontece em função da diminuição do saldo devedor, então a cada prestação paga, diminui o valor da dívida e consequentemente a incidência de juros. Embora seja uma diferença pequena de um mês para o outro, depois de um tempo passa a ser significativa a redução no valor pago mensalmente.
Existem situações onde a pessoa deseja quitar o financiamento e eliminar o pagamento mensal das prestações, neste caso o valor a ser pago é o saldo devedor apurado no momento da quitação. Se você multiplicar o valor das prestações pela quantidade de meses que ainda tem para pagar chegará a um valor absurdo, mas não é isso que você deve, isto é o que você pagará se manter o financiamento até o fim, mas quando há quitação antecipada é o saldo devedor que retrata o que você de fato deve para a Caixa.
Isto acontece pois ao pagar uma prestação, apenas uma parte do valor é usado para amortizar ou diminuir a dívida, a outra parte é usada para pagar os juros incidentes sobre o financiamento. Veja o exemplo abaixo:
Note que do total pago, aproximadamente R$ 890,00, apenas 276,21 foi de fato para pagamento da dívida. 524,80 foi para pagamento de juros e o restante para outras taxas, como seguro, por exemplo.
Esta compreensão é muito importante e ela mostra que quando maior o prazo de pagamento, mais juros e taxas você pagará. Desta forma, usar o prazo máximo do financiamento nem sempre é melhor opção. Se possível, faça o financiamento em um prazo menor.
Isto tem a ver som o sistema de amortização usado. Quando se usa o sistema SAC - Sistema de Amortização Constante, as prestações são decrescente. Quando se usa a Tabela Price, as prestações são fixas. Mas tanto um como o outro resultará no mesmo montante pago, apesar de que no sistema SAC temos o efeito psicológico de que no final iremos pagar menos.
Sim, isto é possível e pode ser feito a qualquer momento. Mas é preciso avisar a Caixa que deseja fazer isto, inclusive existe a possibilidade de usar o saldo do FGTS para fazer esta amortização, isto se a modalidade do seu financiamento permitir o uso do FGTS.
Quando você faz isso, a Caixa recalcula o valor da prestação, considerando agora que o saldo devedor diminuiu e com isso é natural que a prestação também diminua.
Mas atenção: Algumas pessoas pagam várias parcelas de uma única vez, mas este não é o correto a fazer. O Correto, como explicado, é avisar a Caixa de que vai fazer um pagamento maior, para que após feito, seja recalculado o valor da prestação é a mesma possa diminuir.
Quando o saldo devedor for igual a zero. Isto poderá ocorrer de duas formas: a primeira é pagando as prestações mês a mês até a última. A segunda forma é quitar o valor do saldo devedor antecipadamente.
É preciso levar em conta que anualmente ocorre uma correção no valor deste saldo e portanto as prestações levam em conta isso também.
Lembre-se que a qualquer momento você pode decidir quitar o financiamento e neste caso o que você precisará pagar é o saldo devedor, pois na prática esta é a sua dívida com a Caixa. Esta opção de quitar o financiamento é bastante comum pelo visto, pois lembro de que em certa ocasião, conversando com uma gerente da Caixa, ela me disse que em média as pessoas quitam os financiamentos habitacionais em 10 anos.
Ela é melhor no sentido psicológico da coisa, pois se o valor vai diminuindo mês a mês, dá a impressão que estamos pagando menos pelo financiamento. Sobre esse aspecto é muito positivo, mas na prática, nos dois casos você paga a mesma coisa, isto, se a taxa de juros for a mesma e o prazo também. Então, é só na psicologia que a coisa funciona.
Dependendo da condição financeira e dos recursos disponíveis, eu diria que vale sim. Aliás, qualquer financiamento é formado por capital ou montante emprestado + juros. Se você antecipa o pagamento e quita, o montante financiado terá de ser pago, mas os juros você reduz, pelo menos no que diz respeito aos juros futuros. Logo é vantajoso do ponto de vista econômico.