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Financiamento da Caixa ou direto com a construtora, o que é melhor?

Veja esta análise e comparação de prazo, taxa de juros, prestações e burocracia para aquisição de um imóvel por financiamento da Caixa ou direto com a construtora. Veja a comparação.

O financiamento imobiliário é talvez a opção mais usada para compra de imóveis no Brasil, especialmente quando esta compra é feita visando a moradia. Há, contudo os chamados investidores que são pessoas que detém certo poder aquisitivo e compra a vista para esperar a valorização do imóvel e ganhar dinheiro com a operação, mas a maior parte dos compradores quer mesmo é sair do aluguel e ter sua casa própria. Neste cenário há pelo menos duas modalidades bastante comuns: financiamento pela Caixa e o direto com a construtora.

financiamento pela Caixa ou construtura

Financiamento com a Caixa

Por ser um banco público, isto é, do governo federal, a Caixa é o banco responsável pela maioria dos financiamentos habitacionais e este tipo é a forma mais conhecida e usada no Brasil. A vantagem aqui é que todo tipo de imóvel pode ser financiado, desde casa, apartamento, terreno e outros. As principais características são:

Prazo: pode ser de até 420 meses ou 35 anos. Este é o limite máximo.

Taxa de Juros: São as mais baixas do mercado, contudo como o prazo é longo as prestações podem ficar altas dependendo da relação valor do imóvel versus taxa de juros versus prazo.

Prestações: são decrescentes, isto é, as prestações começam com um valor e vão diminuindo. Isto acontece porque a cada prestação paga o saldo devedor diminui. Um detalhe importante sobre a prestação é que ela não poderá exceder 30% da renda familiar declarada na Caixa.

Burocracia: Esta é a parte ruim do financiamento pela Caixa, pois há bastante burocracia como muitos documentos e verificações minuciosas desses documentos, avaliação do imóvel, dos compradores e vendedores. O prazo para realização de todo esse processo dura de algumas semanas a alguns meses.

Minha Casa Minha Vida: Esta modalidade de financiamento segue o mesmo padrão descrito anteriormente, diferenciando pelo fato dele ser destinado a pessoas de baixa renda e com isso oferecer taxas de juros mais atrativas e consequentemente prestações mais baixas. Além disso, dependendo da renda é possível conseguir subsídios do governo, isto é, o pagamento de uma parte do imóvel pelo governo.

Financiamento com a construtora

O financiamento com a construtora é uma modalidade mais específica pois ela ocorre em alguns casos apenas e tende a ser mais atrativa do que a modalidade tradicional da Caixa descrita acima. Normalmente quando é feito um loteamento a venda desses terrenos é financiada pela própria empresa que fez o loteamento, normalmente uma construtora. Neste caso eles pedem um valor de entrada e divide o restante em x vezes. Abaixo as principais características deste tipo de financiamento:

Prazo: varia de caso para caso, mas geralmente fica entre 50 e 120 meses.

Juros: não são baixos, mas dado ao curto prazo, acabará gerando prestações mais acessíveis. Também o montante final que você irá pagar se manter o financiamento ate o final será menor. Isto tem haver com o prazo do financiamento, pois quanto menos, melhor

Prestação: são fixas no primeiro momento, mas reajustáveis anualmente de acordo com o indicador usado.

Burocracia: geralmente não nenhuma. Em um caso recente eles pediram apenas CPF, RG e comprovante de endereço. Nem comprovante de renda foi pedido.

Posse do imóvel

Nos dois casos descritos acima você não é efetivamente o dono do imóvel, pois isto irá acontecer apenas quando o financiamento for quitado, mas é feito um contrato entre as partes que lhe dá o direito de posse para construção ou uso do imóvel desde que mantenha as prestações em dia, bem como outras obrigações decorrentes e devidamente especificadas em contrato.

Qual é a melhor opção?

Cada caso é um caso e caberá a cada pessoa analisar o que é melhor para ele. Acredito pessoalmente que o financiamento com a construtora acaba sendo melhor pois você termina de pagar mais cedo, embora tenha taxas de juros mais altas.

Terenos, casas e apartamentos

Um detalhe importante é que em caso de financiamento com a construtora, a maioria das opções são de terrenos, já no caso de financiamento de casas e apartamentos, geralmente a construtora faz apanas o financiamento da entrada que são aqueles 30% do valor do imóvel, o restante já é financiado com a Caixa ou outro banco.

Algumas perguntas:

Como funciona as prestações de ambos?

Na Caixa os financiamentos habitacionais tem prestações decrescentes, isto é, os valores vão diminuindo mês a mês, o que significa que você começa pagando um valor mais alto e termina com uma prestação bem baixa. Já as construtoras normalmente utilizam outro sistema de amortização onde os valores das prestações são fixas.

E não há mudanças de valores?

Sim. Em ambos os casos, ocorrem as correções anuais. Então, as prestações fixas das construtoras sofrem um aumento. E as da Caixa possivelmente também.

Mas, muitas construturas financiam pela Caixa também?

Sim. Na verdade, a maioria delas não fazem financiamentos. Normalmente elas fazem um parcelamento do valor da entrada e depois o restante do financiamento é pela Caixa ou pelo banco que você optar. Contudo, existem alguns casos em que eles financiam o imóvel todo, como é comum para compra de terrenos. Geralmente casas ou apartamentos já entra pelo sistema bancário.

O que eu preciso levar em conta ao contratar um crédito habitacional?

Seja pela Caixa, Banco do Brasil, construtora ou outro banco qualquer, os cuidados são os mesmos e a coisa mais importante a analisar é a taxa de juros que eles irão cobrar. Esta taxa é a responsável por fazer você pagar mais ou menos um pouco no final das contas. O prazo também é importante, já que quanto maior o prazo, mais tempo e mais juros irá pagar. Então avaliar juros e prazos é uma boa estratégia para decidir qual opção é melhor.

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