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Vai alugar um imóvel? Ok, certamente você precisará de um fiador pois ele é figura quase obrigatória em locação de imóveis comerciais, residenciais ou rurais. Seja em imobiliárias ou mesmo em contratos firmados diretamente com proprietários ele sempre é solicitado. Veja abaixo o que é o fiador e os tipos de fiança que podem ser usadas.
O fiador é uma pessoa ou bem que pode ser dado como garantia de uma eventual falta de pagamento do aluguel ou outras obrigações do locatário em relação ao contrato do aluguel. Inicialmente o fiador é uma pessoa detentora de um imóvel que pode ser dado como garantia na celebração do contrato, mas outras modalidades de fiança foram incorporadas e hoje dependendo da situação e da aceitação do locador, vários tipos podem ser adotados. Veja abaixo os tipos mais comuns:
Como dito acima este é o tipo mais tradicional e usado, trata-se de uma pessoa que invariavelmente precisa ter seu nome limpo e um imóvel registrado para que possa dar como garantia. Na eventualidade da falta de pagamento, este fiador será acionado para quitar o débito do locador. Em último caso quando locador e fiador não fizer a quitação, o imóvel dado como garantia poderá ser penhorado pela justiça e levado a leilão.
É uma prática muito segura para as imobiliárias e proprietários de imóveis, contudo, ela é ruim para quem está pleiteando uma locação, pois isto envolve ter de colocar parentes e outras pessoas conhecidas com os seus bens como garantia e isto é uma coisa que ninguém gosta de fazer.
A caução é um instrumento usado em alguns casos em substituição ao fiador acima descrito ou em complementação dele. Não são todas as imobiliárias que trabalham com a caução, mas quando aceita ela representa um valor em dinheiro que deve ficar retido pela imobiliária até o término do contrato e suas obrigações devidamente quitadas. Quando isso acontecer o dinheiro é devolvido para o locador com a correção do período.
É uma modalidade interessante para quem tem um pouco de dinheiro sobrando, já que neste caso não haveria nenhuma burocracia e também não seria necessário pedir favores a outra pessoa para ser fiador. Mas para as imobiliárias não é tão bom, já que se houver danos no imóvel e vários meses de aluguel atrasado, pode ser que a caução não cubra todas as despesas.
O seguro fiança, assim como a caução, não tem aceitação em todas as consultorias imobiliárias, mas quando aceito ele é uma apólice de seguros que deve ser adquirido junto a empresas seguradoras que oferecem este tipo de apólice. A desvantagem para o locador é que o valor do seguro deve ser pago todos os anos, constituindo assim um custo adicional e contínuo durante a vigência do contrato.
O valor do seguro fiança apresentado pelas imobiliárias é normalmente de três vezes o valor do aluguel, mas parece que este valor é abusivo e deveria ser de apenas um valor do aluguem. Se você for usar esta modalidade de fiança, consulte o PROCON em sua cidade antes de assinar o contrato.
É uma boa modalidade e bem fácil de trabalhar, tanto para as imobiliárias como para os locatários. Não sei porque razão ela não é usada amplamente no Brasil.
Salvo engano, a Porto Seguro opera com esse tipo de garantia para locação de imóveis, bem como o Bradesco, veja a simulação abaixo.
Outra modalidade é um serviço do Bradesco de fiança de aluguel. Na verdade ele atua como um seguro fiança e como o Bradesco disponibiliza um simulador, fiz uma simulação de valor para um aluguem de R$ 1.000,00 em um período de 12 meses. Veja o resultado abaixo:
Este serviço de seguro fiança tem sido usado por muitas imobiliárias e é uma das melhores opções que já vi. Caso a imobiliária aceite este seguro fiança, tudo o que você precisa ter para alugar é um cartão de crédito.
Funciona assim: Calcule o valor do aluguel + encargos. Sobre esse valor você pagará em torno de 10% a título de seguro fiança.
Existem outros detalhes que você poderá conferir no site abaixo, mas é um valor muito baixo e pelo que tenho visto, este serviço está sendo bem aceito.
Por fim existe locação de imóveis sem o uso do fiador. Isto pode acontecer em alguns casos de locação direta com o proprietário, onde o mesmo pode abrir mão da figura do fiador, seja em pessoa, caução ou seguro fiança.
A locação sem fiador é ótima para quem está buscando um imóvel para alugar, mas é ruim para o proprietário que ficará sem garantias caso ocorra inadimplência ou mesmo dados no imóvel. Por esse motivo ela é mais comum em imóveis mais simples e em alguns lugares.
Funciona. Desde que a imobiliária e o proprietário aceitem esta modalidade de fiança. Para quem aluga ela é bem prática, embora não seja tão barata pelo fato de ser sua cobertura limitada a um ano apenas. Mas de qualquer forma é uma modalidade interessante para muita gente.
A caução é melhor, sem dúvida. Primeiro porque você não precisa renovar o valor dela a cada ano, depois que o dinheiro é seu e no final terá ele de volta caso não seja necessário usá-lo. No seguro fiança, você paga e perde o valor pago, havendo problemas na locação ou não. Eu creio que o seguro fiança seja mais interessante para o locador ou a imobiliária, mas para o locatário que é a pessoa que aluga a caução é melhor.
É bem difícil e não há muitas regras para isso não, uma vez que este tipo de coisa depende muito do proprietário. Geralmente em imobiliárias você não irá conseguir, mas se negociar diretamente com o proprietário do imóvel, pode ser que consiga.
Uma dica neste caso é procurar por imóveis para alugar que são anunciados em jornais ou com placa de aluga-se na frente do imóvel. Neste caso daria para você filtrar se são de imobiliárias ou particular.
Mas mesmo sendo particular, nada indica que o proprietário não venha exigir um fiador, mas existe a possibilidade de fazer uma negociação com ele e assim alugar sem fiador.