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Por que o valor do condomínio é tão alto? O que influencia o preço?

Quais são os itens que influencia o valor da taxa de condomínio e porque em alguns casos, especialmente no caso de prédios de apartamentos o valor pode ser muito alto? Veja como é feito o cálculo de rateio do valor que gera a taxa de condomínio.

Muita gente sonha em comprar a casa própria e parar de pagar aluguel já que aluguel é considerado um dinheiro sem volta. Mas muitos ao comprar uma casa ou apartamento acabam entrando em uma situação muito similar ao aluguel com o pagamento do condomínio, afinal o valor de alguns condomínios são tão alto que podem ser comparados ao valor de muitas casas de aluguel.

Muita gente tem dificuldades para aceitar o valor da taxa de condomínio, esse item é motivo de muita discussão nas reuniões e assembleias, especialmente quando a necessidade de aumentar o valor por ocasião do aumento do custo operacional do condomínio. Não é incomum haver discussões em alguns casos até brigas para que o valor não seja aumentado, sem contar ainda que em muitas situações a uma alta taxa de inadimplência por pessoas que não querem pagar, Especialmente por aqueles que por alguma razão não estão mais morando no empreendimento, mas ainda são proprietários do imóvel.

Por que ele é tão alto?

valor taxa de condominio alto

Para entender o porquê de algumas taxas de condomínios serem tão altas é preciso entender o que é esta taxa e como ela é composta, ou quais os itens se são considerados para a formação do valor.

Imagine um prédio de apartamentos com portaria 24 horas e elevador. Neste caso você precisa considerar o seguinte:

  • Portaria: Valor contratado para pagamento dos porteiros se for uma empresa terceirizada ou o pagamento direto para eles. Neste último caso deve incluir todas as obrigações trabalhistas. O custo do condomínio com porteiros é certamente o mais alto e que mais impacta no preço pago pelos moradores na taxa de condomínio;
  • Limpeza: Valor pago a uma faxineira para limpeza dos corredores, hall de entrada, elevador e outras dependência comuns. Em alguns casos as pessoas optam inclusive por contratar faxineira em dias específicos apenas a fim de reduzir o custo com uma funcionária fixa;
  • Energia elétrica: Valor da conta de energia elétrica do prédio, que neste caso inclui o elevador. Em alguns casos o valor da conta de energia elétrica pode ser alto, especialmente em condomínios horizontais que são os de casas, já que neste caso dominação pública de ruas, praças e outros espaços comuns dentro do condomínio é de responsabilidade do empreendimento e não da prefeitura;
  • Conta de água: Valor da conta de água do prédio. Também é de responsabilidade do condomínio o pagamento da conta de água do uso comum, nesse caso normalmente ela tem pouco impacto exceto quando as pessoas usam muita água para lavar as dependências externas;
  • Manutenção: Custo com a manutenção do elevador e outras manutenções. No caso de condomínios verticais que tem elevadores, o valor da taxa de condomínio também incluir o custo de manutenção não sai do elevador como outros equipamentos necessários ao funcionamento do empreendimento.;
  • Segurança: Valor pago para monitoramento por câmera. A segurança e o outro item que impacta bastante no custo total que o condomínio tem, isto pode incluir aquisição e manutenção de monitoramento por câmeras, sistemas de monitoramento, segurança privada, entre outros;
  • Entre outros;

Agora faça a soma desses valores e outros que possam incidir e depois divida pelo número de apartamentos do prédio. Provavelmente você encontrará a resposta do porquê de o valor ser alto. Neste caso os itens que mais pesa na taxa de condomínio é a portaria e elevador. Neste caso é muito importante considerar também a quantidade de apartamentos, pois se for um prédio pequeno com poucos apartamentos a taxa tende a ser maior, já que o custo da portaria, por exemplo, praticamente é indiferente se tiver 20 ou 40 apartamentos.

Condomínio de casas

Agora imagine um condomínio de casas com 200 casas por exemplo. Neste caso o valor do condomínio tende a ser menor, pois aqui não há elevadores e então o consumo de energia será muito menor. O custo da portaria será praticamente o mesmo, mas a divisão será por 200 e não por 20 ou 40 do exemplo anterior.

Embora no caso de condomínio de casas exista outros custos, principalmente com manutenção e limpeza interna, mas ainda assim tende a ser mais em conta.

Contudo é preciso levar em consideração que há casos e casos. No final das contas, o que acontece é que o cálculo geralmente é o mesmo, ou seja, calcula-se a projeção de gastos para um período, geralmente um ano e então divide o valor pelo número de condôminos ou proprietários. Assim, quanto maior o número de proprietários, maior será a diluição, bem como, quanto menor for a projeção de gastos, menor será o valor do rateio.

Obs: Em muitos casos costuma-se incluir um valor adicional para o chamado fundo de reserva, que é um caixa que o condomínio faz para ser usado em situações emergenciais. Aqui onde moro, temos o fundo de reserva.

Alguns exemplos

Fiz uma consulta agora em um site de uma imobiliária para verificar o valor do condomínio de alguns apartamentos que estão para alugar e encontrei os seguintes valores:

  • Exemplo 1 - Aluguel: R$ 2.500,00 – condomínio: R$ 840,59
  • Exemplo 2 - Aluguel: R$ 1.500,00 – condomínio: R$ 582,00
  • Exemplo 3 - Aluguel: R$ 1.200,00 – condomínio: R$ 294,00
  • No condomínio de casas onde moro o valor da taxa de condomínio é de R$ 375,00 e quantidade de lotes/casas é 181 unidades. Este valor é considerado alto por alguns moradores e na última assembleia foi proposto o aumento no valor da taxa, mas quase que por unanimidade, foi rejeitada.

Algumas perguntas

Taxa de condomínio é o mesmo que pagar aluguel?

Este é um argumento comum que as pessoas usam quando não querem pagar a taxa de condomínio. Muitas pessoas não gostam de morar em apartamento ou em condomínios fechados, alegando que ter de pagar a taxa significaria o mesmo que pagar aluguel.

Mas é evidente que a diferença é bem significativa, primeiro que o valor de aluguel de um imóvel geralmente é bem mais alto, segundo que no caso do condomínio você está pagando por serviços que você usa. Isto se compara a qualquer outro serviço que você contrata para sua casa, como uma conta de telefone, internet ou mesmo um jardineiro para cuidar do seu jardim.

O que acontece se uma pessoa deixar de pagar o condomínio?

O que acontece é que a pessoa vai ser cobrada por isso, inicialmente de forma extrajudicial, mas persistindo a inadimplência, o condomínio poderá cobrar isso na justiça e em casos extremos o apartamento ou a casa poderá ir a leilão para pagar o débito em aberto.

O valor da taxa é o mesmo para todos os proprietários?

Normalmente sim, especialmente no caso de apartamentos. Mas em alguns condomínios horizontais pode haver diferença no valor, dependendo do tamanho do terreno de cada proprietário. Não é tão comum, mas aqui na minha cidade, conheço um condomínio que segundo informação de uma pessoa que tem terreno lá, o valor do condomínio é calculado de acordo com tamanho do lote de cada proprietário.

É verdade que o síndico não paga condomínio?

Bom, esta é uma decisão que cabe aos proprietários e moradores do condomínio. Normalmente isto é definido em assembleia em alguns casos o síndico é isento sim do pagamento da taxa, uma vez que ele normalmente presta um serviço, mas não é remunerado por isso. Então como forma de reconhecer o trabalho do síndico, algumas associações de moradores isentam ele pelo menos do pagamento da taxa de condomínio.

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