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Imóvel com documentação enrolada ou irregular, como resolver?

Irregularidades na documentação de um imóvel pode ser um problema na hora da venda. Veja os principais problemas e o caminho para solucionar a documentação enrolada.

Uma dor de cabeça para compradores e vendedores é documentação enrolada e quando isso acontece é preciso tomar alguns cuidados e providências. Normalmente esse tipo de problema só desperta interesse quando há necessidade de venda do imóvel e é nesta hora que muitos correm para resolver a documentação enrolada.

Quais os tipos de problemas que pode haver?

documentação de imóveis

Há muitas coisas que podem constituir problemas de documentação num imóvel, mas abaixo relaciono aqueles que acredito serem os mais comuns ou pelo menos os mais evidentes:

Imóvel em inventário

Quando uma pessoa falece os seus bens, incluindo imóveis, precisam ser divididos entre os seus herdeiros e para que isso ocorra de forma correta e justa é necessário um processo jurídico chamado de inventário e partilha de bens. Neste processo são levantados todos os bens do falecido, bem como quem são os herdeiros legais, entre outras ações, só depois de concluído todo o processo é que ocorre a divisão.

Muitos imóveis são colocados a venda quando o processo de inventário ainda está em andamento e podemos afirmar que neste momento a documentação ainda está enrolada, pois não houve liberação judicial e nem sabe se haverá. Lembro-me de um imóvel que fui ver para comprar e segundo a corretora havia 33 herdeiros no processo de inventário. Agora, imagine os possíveis problemas que poderia haver com tanta gente assim, fato é que já se passaram anos deste acontecimento e vez ou outra passo na frente do imóvel e ele continua lá do jeitinho que estava, ou seja, não deve ter desenrolado ainda.

Falta de registro ou averbação

Tudo que acontece em um imóvel seja de natureza documental, construções, demolições, entre outros precisa ser averbado, isto é registrado no cartório de registro de imóveis. Há muitos casos de pessoas que compraram um terreno e tem o registro dele, depois construíram uma casa, mas não registraram a casa e portanto este imóvel está com documentação irregular. Construção ou demolição precisa ser averbada.

Contrato de compra e venda apenas

Apesar de não ser um problema em si, mas há muitos casos de pessoas com imóveis a venda que a única coisa que eles tem é um contrato de compra e venda da época em que compraram, ou seja, não foi feito escritura do imóvel. Como disse, isto pode não ser um problema e é até comum em casos de loteamento quando a pessoa compra o lote a prestação com financiamento direto da incorporadora. Neste caso, até que ele termine de pagar, o que vai existir é o contrato de compra e vendas, mas após a conclusão do pagamento é preciso fazer a escritura.

O problema está em casos antigos onde as vezes o proprietário das terras originais tenha até morrido ou a incorporadora tenha falido ou fechado por qualquer motivo.

Irregularidade por dívidas

Outra coisa que pode tornar o imóvel irregular ou pelo menos comprometido são as dívidas que recaíram sobre ele. Isto pode acontecer por exemplo quando o proprietário deu o imóvel como garantia de algum financiamento ou no caso de ter sido fiador de alguém que não pagou a dívida, nestes casos pode ser que o imóvel esteja penhorado e poderá ir a leilão. Outra situação em que isso poderá ocorrer é no caso de dívidas trabalhistas não pagas do proprietário, neste caso a justiça trabalhista poderá penhorar também o imóvel para pagamento da dívida.

Problemas na prefeitura e IPTU

Falta de pagamento do IPTU ou dívidas relativos a taxas e obrigações perante a prefeitura também pode causar problemas com a documentação do imóvel. Neste caso a prefeitura inclui o imóvel na chamada dívida ativa e pode causar problemas de cobranças judiciais com a possibilidade de o imóvel ir a leilão.

Como resolver irregularidades e documentação enrolada

Há outros problemas que podem constituir uma documentação enrolada, mas seja qual for a causa o caminho para resolver é sempre o mesmo. Siga os passos abaixo:

1º – Peça uma certidão do imóvel na prefeitura para efeito de IPTU e outros, isto mostrará a situação do imóvel perante o órgão, não só no que diz respeito a dívidas, como também na documentação em si.

2º – Peça uma certidão no cartório de registro de imóveis. Esta certidão irá mostrar o histórico de ações e averbações que foram feitos naquele imóvel e assim você poderá comparar se o que tem no imóvel está de acordo com o que tem na documentação/certidão.

Com essas duas certidões em mãos você terá um raio x do imóvel e poderá agora tomar as decisões necessárias para as soluções que houver e decidir pelo melhor caminho.

Mas há ainda outras pendências que não estão relacionadas diretamente a documentação em si, mas que pode haver algum comprometimento. Se o motivo for a venda do imóvel, lembre-se que neste caso é necessário que o vendedor também esteja com a sua própria documentação regular e para verificar isso, além de fazer uma consulta de crédito você deverá também pegar uma certidão negativa na Receita Federal e Estadual.

Também é importante considerar o seguinte:

  • Certidão negativa junto a companhias de fornecimento de água e energia elétrica;
  • Se o imóvel estiver em condomínio, pedir uma certidão na administradora do condomínio para verificar se todas as taxas e obrigações estão OK;
  • Certidão negativa na justiça trabalhista. Pois caso o proprietário tenha sido condenado em ação trabalhista, o imóvel pode ter sido penhorado para garantia de pagamento;
  • Entre outros que se fizer necessário.

 

4 respostas para “Imóvel com documentação enrolada ou irregular, como resolver?”

  1. Dylson disse:

    Comprei um apartamento da minha sogra a 25 anos atráz, não tenho nenhuma documentação, meus sogros estão velhos, estou preocupado, se eles morrerem, terá que ser feito inventário, pois eu tenho um cunhado.
    O que fazer?

  2. […] Ofertas de Imoveis nas principais Capitais. Reformas e Construção de Imóveis. Fonte: Casa Dicas Edição e Publicação | Equipe | Imovel e Dicas Visite a pagina da Rede Lar&Cia no […]

  3. Lucas disse:

    E em casos como casas em áreas verdes? Ou que nem tenham nenhuma documentação/registro, como proceder?

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