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Comprar uma casa financiada na Caixa, vale a pena?

Avalie quais as opções você tem antes de pensar no financiamento pela Caixa. Calcule o valor final do imóvel (veja o exemplo neste artigo), compare com o consórcio, entre outras dicas.

Vale a pena comprar uma casa financiada na Caixa? Esta é uma boa pergunta, cuja resposta não pode ser absoluta e aplicável a todos os casos, mas existem alguns pontos que devem ser avaliados por aqueles que desejam comprar seu imóvel é usar dinheiro do financiamento habitacional da Caixa para pagar. Abaixo algumas ideias e perguntas que você deve fazer para si mesmo antes de tomar esta decisão.

Quais as opções eu tenho?

Muitas pessoas optam pelo financiamento por pura falta de opções, ou seja, existe uma família que precisa de moradia e não há outra opção a não ser financiar. Neste caso não há muito que discutir ou avaliar, afinal quando não há alternativas, não há o que comparar.

Mas quando há outras opções, geralmente é melhor evitar o financiamento. Veremos abaixo alguns dados importantes e porque é preciso pensar bem antes de contrair uma dívida, geralmente alta, e por um período de tempo tão longo.

Entrada e documentação

Tem havido algumas mudanças nesse sentido, mas historicamente a Caixa e outros bancos não financiam 100% do valor do imóvel, sendo necessário você ter a quantia necessária para dar entrada no pagamento do imóvel e financiar o restante. Ainda que seja 10% do valor do imóvel, já é um valor considerável para muitas pessoas.

Também é preciso levar em consideração o custo para fazer a documentação (escritura, registro no cartório, ITBI e outros), neste caso a regra básica é você aplicar 5% do valor total para a documentação. Quando você dá entrada na documentação na Caixa para o financiamento, eles pediam que você depositar seja o equivalente a 5% do valor do imóvel que seria destinado para o pagamento da documentação.

Valor final do imóvel

Quando não há a possibilidade de avaliar e fazer outras escolhas, creio que o ponto inicial a considerar é o valor da casa que está sendo adquirida versus o valor que será efetivamente pago. Veja uma simulação abaixo que fiz no site da Caixa:

  • Valor do imóvel: R$ 200.000,00
  • Entrada: R$ 20.000,00
  • Financiamento: R$ 180.000,00
  • Prazo: 420 meses

simulação financiamento caixa

Bem, como você já deve saber, as prestações da Caixa são decrescentes, isto é, cada parcela tem o valor um pouco menor que a anterior e assim por diante. No exemplo acima, a primeira parcela tem o valor de R$ 1.719,27 e a última R$ 456,63.

Mas para saber exatamente quanto você vai pagar é necessário fazer um calculo simples. Veja logo abaixo da primeira prestação o link “demais prestações”. Peguei a relação de todas as prestações desta simulação e coloquei em uma planilha do Excel e somei todas as 420 prestações. O valor final foi de R$ 506.322,88.

valor final financiamento habitacional

Pode parecer meio absurdo o aumento, mas estamos falando de 420 meses ou 35 anos.

Contudo é preciso levar em conta as correções feitas anualmente que não estão inclusas no cálculo acima. Ou seja, o valor que você irá pagar no final ainda seria maior do que o mostrado acima.

Saldo devedor e quitação antecipada

Segundo uma gerente da Caixa com quem conversei sobre o assunto, ela me disse que em média os financiamentos habitacionais são quitados após 10 anos da assinatura do contrato. Ou seja, é bem comum as pessoas fazerem a quitação antecipada do financiamento ao invés de continuar pagando até a última prestação. Mas como é feito isso e qual valor será pago neste caso?

Eu fiz a quitação do financiamento da minha casa e o processo é bem simples, tanto de fazer, como de entender o que será pago. A chave para entender isso chama-se: saldo devedor.

  • Imagine que você tenha financiado R$ 150.000,00. Logo seu saldo devedor é de R$ 150.000,00
  • Todos os mês você pagará uma prestação. Do valor pago uma parte é para o pagamento de juros, outra parte para seguros e encargos e apenas uma parte é usada para amortização da dívida. Então, após o pagamento da primeira prestação, seu saldo devedor será R$ 150.000 menos o valor correspondente a amortização.
  • Desta forma todos os meses seu saldo devedor diminui um pouquinho. Vamos imaginar que depois de alguns anos pagando, seu saldo devedor esteja em R$ 120.000,00. Se você decidir quitar o financiamento, este será o valor a ser pago, independentemente da quantidade de parcelas que pagou ou que ainda falta a pagar.

Conforme será visto mais abaixo, eu fiz a quitação antecipada de uma casa que tinha financiada pela Caixa, em função da venda dela. Explicarei abaixo como isso é feito, mas verá que é bem tranquilo.

Financiamento versus consórcio

Não seria mais vantajoso optar pelo consórcio de imóveis ao invés de um financiamento? Como disse no início do texto, cada caso é um caso e certamente para muitas pessoas é uma opção mais vantajosa, mas para quem tem pressa e não pode esperar, o consórcio não se aplica.

Em uma visita recente à Caixa a gerente me mostrou as opções de consórcio e percebi que se você somar as taxas envolvidas na administração, acaba subindo bastante o valor do imóvel, sem contar que no exemplo que vi, se eu quisesse dar um lance para pegar o imóvel, em alguns casos o valor do lance tinha que ser em torno de 70% do valor do imóvel.

Diante disso entendi que o consórcio seria uma boa opção para quem quer pagar e esperar ser sorteado. Investimento!

Pense em longo prazo

Comprar uma casa financiada pela Caixa é um investimento em longo prazo, tanto no pagamento, como na utilização do imóvel. Se você pensa em comprar para negociar, não é uma boa opção, mas se pensa em comprar para morar e se estabelecer por um longo período ai sim, vale a pena.

Um prazo de financiamento de 25, 30 ou 35 anos é muito tempo e como você sabe bem, neste período muita coisa pode acontecer. Logo é muito importante estar ciente de que se trata de um compromisso a ongo prazo.

É verdade que pelo modelo que a Caixa usa, as prestações vão regredindo ao longo do tempo, o que é bom, pois com o passar dos anos você começa a ter a sensação de que está pagando menos, mas é só sensação. Veja o cálculo que fiz acima.

Posso vender uma casa financiada?

Então, isto pode acontecer com muita gente, mesmo para aqueles que financiaram pensando em morar ali a vida toda. A boa notícia é que ela pode ser vendida como qualquer outra, apenas o processo de quitação deve ser considerado. Funciona assim:

  • Primeiro. Você encontra um comprador e fecha o negócio com ele.
  • Segundo. Como a casa está financiada é necessário ir na Caixa e apurar o saldo devedor.
  • Terceiro. É feito uma documentação de quitação deste saldo e o comprador da sua casa faz o pagamento dele.
  • Quarto. A Caixa libera a casa e assim permite a transferência para o nome do comprador.
  • Quinto. O comprador paga a diferença para você. Por exemplo: A casa foi vendida por R$ 200.000 e o saldo devedor era de R$ 120.000, então neste caso ele pagaria R$ 80.000 para você.

PS: eu fiz a venda de uma casa que estava financiada pela Caixa e o comprador também optou por fazer o financiamento, então, os passos que expliquei acima foi baseado na minha experiência. O processo, apesar de ser um pouco demorado em função da burocracia tradicional para a aprovação do financiamento, é de certa forma tranquilo e aconteceu sem grandes surpresas.

Burocracia e aprovação do crédito

Outra questão que precisa ser avaliada é a tradicional burocracia para a aprovação do crédito imobiliário. As exigências da Caixa não são muitas e sinceramente tem melhorado com os novos investimentos do governo neste setor. A regra é simples: nome limpo + renda compatível com o valor da parcela + imóvel elegível ao financiamento.

  • Nome limpo. SPC, Serasa, Banco Central, INSS, Receita Federal, etc.
  • Comprovante de renda compatível. Sua prestação não poderá exceder 30% da renda familiar.
  • Imóvel elegível. Documentação em ordem e imóvel em perfeitas condições de uso e moradia.

Para concluir

  • Pense se comprar a casa financiada é a única opção. Como já citei acima, avalie se você tem outras opções para a compra da casa;
  • Se você está disposto a firmar um contrato de longo prazo, afinal, se optar pelo prazo máximo, isto significa 35 anos. Dependendo da sua idade, será um compromisso pelo resto da vida;
  • Se você está disposto a morar no endereço escolhido por um longo prazo. Este é um ponto importante, pois não é só a questão financeira, mas a moradia;
  • Se as condições financeiras e documentais permitem assumir o compromisso. Muitas pessoas tentam fazer alguns tipo de manobra para forçar documentação visando por exemplo tentar comprovar uma renda maior do que realmente tem. Isto é ilegal e perigoso, pois mostra que estará fazendo um compromisso com uma capacidade de pagamento que de fato não tem.

Bom negócio!

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