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Financiamento habitacional pela Caixa, BB, Santander e Bradesco

Vale a pena financiar um imóvel pelo Banco do Brasil ou Bradesco? Quais as diferenças entre taxas de juros e prazos de financiamento entre a Caixa, Santander e outros. Geralmente quando alguém vai financiar algo é necessário dar uma entrada, mas no caso de casas é possível fazer o financiamento total do valor pela Caixa?

A aquisição da casa própria via financiamento habitacional é uma alternativa adotada por boa parte das pessoas que compram um imóvel, especialmente para quem está comprando o primeiro imóvel e tem como objetivo a moradia. Afinal, ter o valor completo para comprar e pagar uma casa ou apartamento a vista é para poucos. Mas quais os bancos que oferecem melhores condições para o financiamento habitacional?

Fiz uma consulta prévia em alguns dos principais bancos e baseado nesta consulta e em outras informações que já dispunha temos o seguinte cenário:

Bradesco, Santander e Banco do Brasil

Todos esses bancos têm operações de crédito imobiliário. Eu tentei fazer uma simulação no site dos três bancos e não consegui terminar em nenhum deles, então, independente de outros fatores, já é um ponto negativo pois não possibilita ao futuro comprador realizar um planejamento, já que a simulação pode ser usada para mostrar ao comprador seus limites e onde ele irá precisar ajustar seus planos, como procurar um imóvel mais barato ou modificar a modalidade do financiamento.

Mas pelo que apurei o Banco do Brasil e Bradesco financiam em até 30 anos ou 360 meses, já o Santander consegue chegar a 36 anos ou 420 meses. Pelo fato de não conseguir fazer a simulação não foi possível identificar a taxa de juros cobrada para que pudesse fazer uma comparação, mas sabe-se que as taxas de juros desses bancos são relativamente maiores do que as taxas praticadas pela Caixa para financiamento habitacional.

Caixa

A Caixa é o banco do financiamento de imóveis, pois tem melhores taxas de juros, financia em até 36 anos, tem uma extensa rede que inclui parcerias com imobiliárias construtoras, entre outros. Por ser um banco público abraça e integra programas sociais e é o banco carro chefe do principal programa habitacional no Brasil atualmente, o Minha Casa Minha Vida.

Outra coisa importante é que o simulador funciona bem. Veja abaixo o resultado de uma simulação que fiz. Veja que ele mostra a taxa de juros que será cobrada, o valor inicial das parcelas, permitindo ver também as demais já que são regressivas, o limite de valor que pode ser financiado, entre outros.

simulação financiamento caixa

O financiamento pela Caixa deve ser usado pela maioria das pessoas, especialmente para os imóveis de baixa renda ou vinculados aos programas habitacionais dos governos, sejam eles municipais, estaduais ou o governo federal.

Mas os demais bancos podem ser boa opção para clientes que devido ao relacionamento e histórico de negócios com aquela instituição financeira acaba tendo descontos ou condições mais favoráveis, isto precisa ser levado em conta. Mesmo sendo correntista do Santander, eu financiei pela Caixa, pois no meu caso o histórico e o relacionamento com o banco não me permitia muitas regalias, mas muitos clientes podem fazer o uso desta posição favorável e negociar condições melhores com seu banco.

Existe financiamento de 100% do valor do imóvel?

Esta é uma questão que causa bastante expectativa em muitas pessoas, pois a famosa entrada ou sinal é uma das grandes barreiras que muitos encontram na hora de financiar sua casa, logo se for possível fazer um financiamento do valor total seria extremamente útil e resolveria o problema de muita gente.

Financiamento total

Embora seja uma ideia que agradaria a muitos, na prática esta possibilidade não existe, pelo menos não no momento e de acordo com as regras atuais que a Caixa e outros bancos usam para administrar o chamado crédito imobiliário.

Máximo de 90%

De acordo com a Caixa o percentual máximo que eles financiam de um imóvel é 90% do valor, neste caso o pelo menos 10% do valor do imóvel precisa ser pago com recursos próprios do comprador que pode ser feito em moeda corrente ou outros objetos de valor caso o vendedor aceite como forma de pagamento. Quando financiei a minha casa, eu não tinha dinheiro e por isso dei o meu carro como forma de pagamento e fiz o financiamento do restante pela Caixa.

É importante ressaltar que este percentual não é fixo e aplicável a todos os casos. Dependendo de alguns fatores, este percentual pode ser menor e é possível verificar isso através do próprio simulador de financiamento da Caixa. Nele, depois que você informa os dados que ele solicita, como: valor do imóvel, renda familiar, idade da pessoa que será o responsável pelo financiamento, cidade onde está localizado o imóvel, dentre outras informações, o simulador irá mostrar um resumo de como o financiamento poderá ser feito. Neste resumo irá constar a taxa de juros empregada, o valor das prestações, o prazo máximo e o percentual que poderá ser financiado.

Acredito que dois fatores pesam bastante para eles determinarem este percentual: a renda familiar e a idade da pessoa. Quanto mais velha for a pessoa, menor será o percentual.

Posso usar o subsídio ou o FGTS como entrada?

Esta também seria uma boa alternativa, pois muitas pessoas tem um bom saldo no FGTS e aqueles que tem baixa renda gozam do benefício do subsídio que o governo federal oferece no programa Minha Casa Minha Vida. Mas também os dois casos não podem ser usados como entrada, eles são usados para diminuir o valor do financiamento, mas não substitui o valor de entrada que você precisa pagar.

Ou seja, tanto o subsídio, bem como o FGTS podem ser usados para reduzir o valor inicial para o financiamento, mas nenhum deles pode ser usado como entrada. Pelo menos por enquanto não, mas como as regras mudam constantemente, pode ser que no futuro alguma mudança possa ocorrer neste sentido.

Conclusão

Com isso, infelizmente e pelo menos enquanto valer as regras atuais é necessário ter algum tipo de recurso financeiro para poder fazer o financiamento de uma casa ou apartamento, pois como explicado acima, o máximo que a Caixa faz é financiar 90% do valor do imóvel e o restante precisará ser pago com recursos do comprador.

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