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Financiamento de casas. Comparativo de juros do Brasil com os EUA?

Veja esta comparação de uma simulação de financiamento aqui no Brasil através da Caixa e nos Estados unidos. Mesmo valor, mesmo prazo e a enorme diferença nos juros e prestação.

Quem financia uma casa no Brasil paga uma alta taxa de juros, isto se consideramos que já houve uma queda muito significativa e que ela é uma das mais baixas se comprado com outras linhas de crédito ou os famigerados cartões de crédito e limite de cheque especial. Mas ainda assim ela é alta e tem um impacto muito forte no valor da prestação que você paga todo o mês.

Comparação Brasil e Estados Unidos

Se compararmos a taxa de juros cobrada aqui com os Estados Unidos facilmente percebermos uma enorme diferença e a partir daí poderemos entender porque o mercado imobiliário é tão forte naquele país. Para ter uma ideia melhor do que estou falando veja a comparação abaixo que fiz entre o financiamento habitacional no Brasil e nos Estados Unidos.

Brasil

Primeiro fui no site da Caixa e simulei o financiamento de um imóvel no valor de R$ 300.000 para uma cidade do interior de São Paulo. Veja o resultado abaixo:

Financiamento no Basil Caixa

Fonte: Caixa Econômica Federal

Estados Unidos

Depois fui em um site de imóveis dos Estados Unidos e simulei a compra de uma casa em Albany que é a capital do estado de New York pelo mesmo valor, usando naturalmente a moeda americana. Veja o resultado abaixo:

financiamento nos Estados Unidos

Fonte: Trulia

O que ficou evidente foi a enorme diferença na taxa de juros que aqui no Brasil foi de 7,99% e lá 3,56%. O resultado efetivo desta diferença na taxa de juros pode ser observado no valor da prestação que aqui ficou em aproximadamente R$ 2.300 e nos Estados Unidos U$ 1.345. Esta diferença é muito significativa se consideramos o mesmo valor financiado e o mesmo prazo que foi de 30 anos.

Mas porque a diferença?

A diferença no valor da prestação é influenciada pelos juros que estão embutidos nela, desta forma quando você paga este valor de prestação você estará fazendo duas coisas: parte do valor é usado para amortizar o saldo devedor e a outra parte para pagar juros. Quando a taxa de juros é muito alta, a maior parte do valor da prestação vai para este e a amortização é menor. Veja o exemplo abaixo:

prestação financiamento caixa

Note que do valor de mais de R$ 800,00, a maior parte R$ 523,23 é na verdade para pagamento de juros e apenas R$ 276,20 é usado para abater no valor devido ou saldo devedor.

Algumas perguntas e respostas

Por que se usa taxa de juros anual e não mensal para financiamento de imóveis?

Normalmente a taxa de juros para financiamento é anual, embora ela seja aplicada na prática mensalmente. O que acontece é que como o financiamento é uma modalidade de longo prazo, faz muito mais sentido calcular e trabalhar com uma taxa anual, mas a incidência dela é mensal. Assim se você tem uma taxa de juros anual de 12%, significa que ela terá uma aplicação mensal de 1%. Na prática não muda muito, pois o que vale de fato é a incidência mensal dela.

Os juros de imóveis são simples ou compostos e qual a diferença entre eles?

Praticamente todas as modalidades de financiamento utilizam taxa de juros compostos. A diferença entre eles é que os juros simples se aplica apenas ao final do período, enquanto que os juros compostos aplicam-se mensalmente, é o chamado juros sobre juros, já que cada mês o que foi gerado de juros no mês anterior, se não for pago é incorporado ao capital.

Por que os juros são mais altos no Brasil?

Esta não é uma pergunta tão simples para responder e teríamos de levar em conta muitos fatores econômicos, políticos, dentre outros. De uma maneira bem resumida podemos definir que o fato dos Estados Unidos ter uma economia muito mais estável do que a nossa, permiti a eles trabalhar com uma taxa de juros mais baixa. O Brasil é marcado por muita volatilidade no mercado e também por uma grande necessidade de atrair capital externo, com isso a estratégia acaba sendo trabalhar com taxa de juros mais altas, a fim de atrair investimentos. Mas esta é apenas um pedaço da história e uma visão muito limitada. Como eu já expliquei anteriormente, seria necessária uma análise política e econômica bem mais ampla para chegar a uma resposta mais adequada.

É verdade que as casas americanas são de madeira?

Sim e não. É verdade que boa parte das construções americanas são mesmo de madeira, este é um hábito que existe por lá e o padrão construtivo deles que diferem bastante do nosso. Mas não significa que todas as construções sejam de madeira, afinal existem construções mistas e também aquelas que são de alvenaria com umas que fazemos aqui no Brasil.

É mais fácil financiar uma casa no Brasil do que nos Estados Unidos?

Isto tende a variar bastante e creio que não seja possível determinar se em um local é mais fácil do que em outro. Acredito que existam dificuldades em ambos os casos. Talvez, nos Estados Unidos você tenha menos burocracia e um acesso mais fácil o crédito, isto é bem provável. Por outro lado, devemos observar que no Brasil existem muitos financiamentos através de programas habitacionais que não são comuns em outros países, como programa Minha Casa Minha Vida do governo federal, por exemplo.

Os imóveis nos Estados Unidos são muito mais caros do que no Brasil?

Para chegar a esta conclusão seria muito pertinente que a comparação fosse feita com imóveis no mesmo padrão e como as construções aqui são bem diferentes das americanas, as vezes fica difícil fazer esta comparação. Eu tenho hábito de acompanhar muitos programas de compra e venda de imóveis nos Estados Unidos e Canadá, com isso podemos perceber claramente que o valor dos imóveis lá tende a ser mais caro sim, mas há duas dificuldades em comparar: Primeiro é a questão do padrão dos imóveis e segundo se você fizer a conversão de moeda, que é outro fator que dificulta bastante esta comparação.

Posso mudar e morar no Estados Unidos?

De maneira nenhuma, exceto se você tiver uma autorização para isto. Esta autorização significa que você precisa ter um visto de permanência no país, que pode ser que estudante, trabalho, algumas atividades religiosas ou se você conseguir o green card que é a permanência definitiva, destinada a pessoas com descendência americana, em caso de casamento com um americano(a) ou quando você faz um investimento de pelo menos 500 mil dólares em algum programa de investimento aprovado pelo governo americano.

Fora esses casos você não pode mudar e morar nos Estados Unidos de maneira legalmente. O que acontece é que muitas pessoas vão para lá com motoristas e acabam ficando morando lá de maneira ilegal, mas esta não é uma prática recomendável de maneira nenhuma.

Mas, por que alguém compraria um imóvel lá, se você não pode morar lá?

Algumas pessoas mais abastadas podem comprar um imóvel lá para passar férias ou mesmo para fazer locação em períodos em que não estiver usando. Também vale lembrar que as pessoas que vão para lá legalmente, ver os critérios acima, podem fazer a compra de um imóvel sem problema nenhum. Por fim existem aqueles que compram talvez pensando em investimento, mas isto creio que se aplica a casos mais específicos e pessoas com maior poder aquisitivo.

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