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O valor da prestação do financiamento da Caixa é decrescente?

Veja como são formadas as prestações de financiamento de imóveis da Caixa, como a primeira, última e demais prestações que são decrescentes. Veja um exemplo prático.

Um dos pontos mais importantes na contratação de um financiamento habitacional é o valor da prestação, afinal financiar uma casa é assumir um compromisso que pode chegar a 35 anos e para muitas pessoas pode ser um compromisso pelo resto da vida. O valor da prestação é influenciado por diversos fatores e sua incidência é mensal  e decrescente, como veremos abaixo.

Formação da prestação

Para chegar ao valor mensal a Caixa considera o valor financiado, a taxa de juros, o valor da entrada, a existência ou não de subsídios, a renda familiar, o prazo do financiamento, entre outros fatores. Tudo isso pode gerar alguma influência, sendo os principais o valor financiado, taxa de juros e prazo do financiamento.

Prestação decrescente

Mas a principal característica é que o valor é decrescente, isto é, a cada mês você para um valor ligeiramente inferior ao mês anterior e isto ocorre em função do saldo devedor diminuir mês a mês. Veja abaixo um exemplo:

evolução mensal prestações financiamento

Imagine a seguinte situação você faz um financiamento de R$ 100.000,00 e portanto este é o seu saldo devedor, no primeiro mês você paga uma prestação de R$ 1.000,00. Deste valor R$ 500,00 foi destinado a pagamento dos juros, R$ 100,00 ao pagamento o seguro e outros valores embutidos na prestação e portanto R$ 400,00 foi usado para a amortização da dívida. Desta forma após o pagamento desta primeira prestação o seu saldo devedor passa para R$ 99.600,00.

Desta forma a próxima prestação será decrescente em relação a anterior já que o saldo devedor também é inferior. Este processo irá ocorrer mês a mês até o final do financiamento.

Primeira, última e demais prestações

simulador da caixa primeira última prestação

Como pode ser visto na figura acima, quando você faz uma simulação de financiamento pelo site da Caixa, ele mostra qual será o valor da primeira prestação, da última e ainda possibilita você visualizar os valores decrescentes de todas as prestações. Se você somar todas verá qual será o valor que você pagará pelo financiamento no seu término.

Quitação do financiamento

Quando um mutuário decide pela quitação do financiamento do imóvel, o valor que ele deverá pagar é o saldo devedor e não a soma das prestações, já que estas estão com juros e outras taxas embutidas e portanto na quitação antecipada deve ser pago apenas aquilo que de fato está pendente e não custas futura.

Todos os meses, após o pagamento de uma prestação, o saldo devedor diminui, já que o pagamento gera uma amortização da dívida. Mas esta amortização não é o valor total pago, pois, como já explicado, no valor pago estão embutidos juros e outras taxas, portanto apenas parte do valor é usado para diminuir a dívida ou o saldo devedor.

Perguntas

Pelo fato da prestação ser decrescente, eu pago menos do que se fossem fixas?

Não. Você paga a mesma coisa. A diferença entre prestação fixa e decrescente é meramente psicológica pois dá a impressão que a partir de certo momento a prestação abaixou e você está pagando menos.

O que gera a diferença é apenas o sistema de amortização que são diferentes para ambos os casos. O chamado Sistema Price, muito usado em financiamento de automóveis e outros tipos de empréstimos, gera prestações fixas. Já o SAC – Sistema de Amortização Constante, usado pela Caixa para financiamentos habitacionais, gera prestações decrescentes.

Quer dizer que no início pago mais e depois pago menos?

Em teoria sim, afinal a prestação é mais alta no início, mas na pratica o que acontece é que na medida em que o saldo devedor diminui, as prestações também vão abaixando. Como já explicado acima, há um efeito psicológico, mas também prático, já que a partir de um dado momento o valor pago de fato é menor.

Se eu conseguir pagar os primeiros anos, depois facilita então?

Sim. Este é um efeito prático muito real. Os primeiros anos terão a prestação bem mais alta mesmo. Depois de alguns anos, além de ela diminuir, acontece que os salários e as rendas podem aumentar. Então você poderia contar com dois benefícios e assim tornar mais leve o valor pago mensalmente.

Em geral as pessoas quitam o financiamento ou continuam pagando até o final?

Não tenho acesso a números oficiais, mas segundo uma conversa que tive como uma gerente da Caixa, as pessoas em média quitam os financiamento após 10 anos. Faz bastante sentido isso, pois depois de 10 anos pagando o saldo devedor já é bem menor e com um pouco de economia dá para fazer a quitação e assim livrar da dívida. Mas veja que este é um valor médio, o que significa que alguns podem levar o pagamento até a última prestação.

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