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Como funciona o financiamento de imóveis? Tire as dúvidas e dicas

Veja neste artigo um resumão de como funciona o financiamento de imóveis. Veja as principais dicas dicas e tire as dúvidas sobre prestação, saldo devedor, valor máximo do imóvel e outros.

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Entenda na relação abaixo como funciona o financiamento habitacional e tire suas principais dúvidas relacionadas ao processo de aquisição de imóvel com recursos de financiamento da Caixa. As dicas abaixo são baseadas na minha experiência de compra e venda de imóveis por esta modalidade e embora possa variar muito de caso para caso, os pontos abaixo deve ser considerados para a maioria deles.

mãos em forma de casa

Dúvida 1: Tipos de financiamentos

Na Caixa os tipos de financiamentos podem ser:

  • Residencial. Destinado a compra de imóveis para moradia ou pessoa física. Isto inclui tanto a compra de uma casa pronta, como de um terreno com a finalidade de construir ou ainda o financiamento da construção.
  • Comercial: Destinado a empresas e para compra de imóveis para fins comerciais. Basicamente as mesmas opções, o diferencial aqui é a destinação que se aplica a empresas ou pessoas jurídicas.
  • Aporte Caixa: Usado quando você já tem o imóvel e precisa de dinheiro, então coloca o seu imóvel como garantia do dinheiro que irá emprestar. É como se você financiasse seu próprio imóvel.

Dica: Dento de cada tipo existem ainda imóveis novos, usados, construção e outros. Compare a taxa de juros de cada um deles, pois geralmente pode haver diferenças.

Dúvida 2: Valor máximo do imóvel

O valor máximo dependerá da sua renda, quanto maior ela for, mais crédito terá e consequentemente maior será o valor liberado. A dica aqui é você considerar também a possibilidade de dar um valor maior de entrada que neste caso poderá ajudar a elevar o valor máximo do imóvel.

Há uma diferença entre o valor do imóvel e o valor financiado. Geralmente eles pedem um valor mínimo de entrada que é 10%, mas supondo que você consiga pagar 30% do valor e então o pedido de financiamento será de 70% apenas. Esse valor de entrada é pago diretamente ao vendedor e não à Caixa.

Dúvida 3: Comprovação de renda

A comprovação de renda é familiar, ou seja, pode-se juntar a renda de todas as pessoas da mesma casa para formar a o rendimento familiar que a Caixa irá considerar. Neste caso valo o holerite, declaração de imposto de renda, decore e outras formas documentais e formais. Lembre-se que a prestação que você irá assumir não pode exceder 30% da renda familiar.

Este talvez seja o item mais importante, pois e a partir da sua comprovação que todo o restante se definirá. Nos financiamentos imobiliários, o valor da prestação não pode ser maior que 30% da renda comprovada e isto vai implicar no montante final que a Caixa irá liberar e até no prazo de pagamento.

Dúvida 4: Análise do vendedor, comprador e do imóvel

A Caixa faz uma análise minuciosa do vendedor, comprador e do próprio imóvel. Esta avaliação envolve análise de crédito, restrição na Receita Federal, INSS, justiça trabalhista e outros. No caso do imóvel é necessário que o mesmo esteja registrado e que a documentação do registro seja condizente com a edificação.

Dica: Faça sua avaliação antes, emitindo pela internet as certidões negativas na Receita, justiça do trabalho e outras. Peça também uma matrícula do imóvel no cartório e emita certidões dele junto a prefeitura, nas empresas de água e energia, bem como no condomínio, se aplicável.

Assim, você fica sabendo de antemão qual é a real situação de comprador, vendedor e do imóvel. Se houver pendências, resolva primeiro para depois entrar com o pedido na Caixa.

Dúvida 5: Custo com a documentação

Você gastará aproximadamente 5% do valor do imóvel com documentação que envolve custo com escritura, ITBI, registro do imóvel e outras taxas na Caixa.

Esse valor geralmente é depositado logo no início do processo de análise da documentação. Assim, na medida em que for sendo necessário, a Caixa vai usando o valor e no final, o monte gasto com registro, taxas e outros vai consumir próximo dos 5% que você depositou inicialmente.

Então lembre-se: Você vai precisar ter em mãos pelo menos 15% do valor do imóvel para poder financiá-lo. 10% é o valor mínimo que terá de pagar como entrada ao vendedor e 5% de documentação.

Atualização: Parece que agora a Caixa está incluindo estes 5% no valor financiado. Verifique na sua agência se existe esta possibilidade mesmo.

Dúvida 6: Prazo de liberação do financiamento

Depende da boa vontade do pessoal da Caixa, da agência, do período do ano, se há problema ou não de documentação, entre outros fatores. Dificilmente você conseguirá a liberação antes de 30 dias após dar entrada em toda a documentação. Pelo menos nos casos em que estive envolvido foi assim.

Nos três financiamentos em que estive envolvido, um como comprador e dois como vendedor os prazos variaram de 40 dias a 110 dias. Isto considerando o momento de entrada da documentação até o dia de assinatura do contrato.

Lembre-se que para o vendedor, após a assinatura do contrato ainda conta mais 30 dias para ele receber o dinheiro da Caixa, já que isto é feito apenas após o registro do imóvel no cartório.

Dúvida 7: Prestação decrescente

O valor da prestação é decrescente, isto é, todos os meses ela vem um pouquinho menor e isto acontecerá até a última prestação. O fato é que a cada prestação paga o saldo devedor vai diminuindo e com ele a prestação também.

O sistema de amortização que a Caixa usa é o SAC que tem essa característica. Isto é bom já que os valores mais altos são pagos no início e depois vai suavizando um pouco. No final você paga o mesmo que pagaria se as prestações fossem fixas, mas com o tempo elas deixam de ficar tão pesadas.

Dúvida 8: Saldo devedor

O saldo devedor é a sua dívida real com a Caixa. Muitas pessoas erroneamente podem confundir saldo devedor com total das prestações e ai a coisa complica. Se você multiplicar o valor da prestação pela quantidade delas encontrará um valor absurdamente alto e este valor é o que você terá pago no final do financiamento, mas o saldo devedor é o valor que você financiou menos a amortização das prestações pagas mais os reajustes anuais que podem ocorrer.

Caso você queira quitar o financiamento antes do término do contrato, basta ir na Caixa e apurar o saldo devedor vigente e este é o valor que você pagará para terminar o contrato e não a soma das prestações restantes, já que nelas estão embutidos os juros que você pagaria caso continuasse a pagar mensalmente.

Dúvida 9: Quitação do financiamento

Como explicado acima, caso você queira quitar o financiamento antes do término do pagamento das prestações, poderá fazer a qualquer tempo. Neste caso ao dirigir-se à Caixa será apurado qual é o saldo devedor, que em outras palavras significa: o que você de fato deve para Caixa.

Uma vez apurado o saldo devedor, basta fazer o pagamento dele e o financiamento estará encerrado. Pelo visto, e segundo informações que obtive com uma gerente da Caixa, o hábito de quitar o financiamento é bastante comum e normalmente muitas pessoas não esperam o término do contrato, mas tão logo tenham o recurso suficiente, fazem a quitação para encerrar o financiamento.

Conclusão

Como visto nos tópicos acima, que de maneira resumida mostra os principais pontos que você terá de considerar ao pleitear o financiamento habitacional com a caixa, é um processo bastante burocrático e que envolve muitas etapas, análises e comprovação documental.

Embora não seja a melhor alternativa para comprar uma casa ou um imóvel residencial qualquer, visto que o ideal é você comprar e pagar à vista, O financiamento acaba sendo a única alternativa que as pessoas têm para comprar o seu imóvel para morar.

Desta forma é importante atentar a todos os detalhes, sobretudo à taxa de juros, pois esta é de importância singular, visto que ela impactará muito no valor das prestações e no montante que você pagará ao término do contrato.

Perguntas e respostas

Casa ou apartamento, existe diferença de financiamento?

Teoricamente não há diferenças em termo de crédito imobiliário, ou seja, não existe linhas de financiamento para casas e outras para apartamentos. Existe algumas pequenas diferenças para imóveis novos ou usados, residenciais e comerciais, mas não para o tipo de edificação, exceto para casas de madeira que não podem ser financiadas.

Quais as vantagens de financiar um imóvel qualquer?

A grande vantagem e principal bandeira que é levantada neste caso é o fato de que você vai sair do aluguel e ter a sua casa própria. Muitos usam o argumento de que o valor que você paga de aluguel dá para pagar a prestação de uma casa, a diferença é que no segundo caso a casa é sua e ninguém vai pedir a casa.

Mas isto é muito válido para a compra de casa pronta ou apartamento, já no caso de terreno as motivações são diferentes, pois não vai resolver de imediato um problema de moradia. Desta forma, normalmente a compra de terreno financiado se dá por outros motivos, geralmente com a finalidade comercial ou quando a pessoa dispõe de algum recurso para a construção.

E as desvantagens?

A taxa de juros que ainda é alta no Brasil, exceto nos casos de subsídio, como no programa Minha Casa Minha Vida. Quando você começa a pagar as primeiras prestações de um financiamento habitacional, perceberá que o valor que você paga, a maior parte é para pagar os juros e não amortizar a dívida propriamente dita.

Também deve ser considerar o longo prazo para pagamento que pode chegar a 420 meses ou 35 anos. Isto é muito tempo e muita coisa pode acontecer neste período. Portanto é um compromisso de longo prazo.

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