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Diferença entre locador, locatário e fiador

Entenda neste artigo o que é e quais são as diferença entre locador, locatário e fiador em um contrato de aluguel firmado legalmente entre as partes envolvidas na locação.

Quando o assunto é contrato entra em cena o setor jurídico e para efeitos legais e compreensão alguns termos são designados para identificação das partes envolvidas. Quando ocorre a locação de um imóvel, por exemplo é necessário a celebração de um contrato onde seja especificado a qualificação do imóvel, de quem está locando, do proprietário e assim por diante. Neste cenário entram em cena os termos locador, locatário e fiador. Veja as diferenças entre eles.

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Locador

Locador é o termo usado para representar o proprietário do imóvel ou seu representante legal. O locador pode ser representado inclusive por mais de uma pessoa que é comum em caso de imóveis familiares onde várias pessoas figuram como proprietários ou em caso de sociedade onde também várias pessoas são os legítimos donos de um mesmo imóvel.

O locador pode ser inclusive pessoa jurídica (empresa) ou como explicado acima ser representado por mais de uma pessoa. Lembrando que juridicamente, se a pessoa é casado(a), o cônjuge também faz parte do contrato, isto vale para todos os casos.

Locatário

O locatário é representado pela pessoa que está contraindo a locação, ou seja, é a pessoa que irá se beneficiar do imóvel a ser locado. Assim como o locador, o locatário também pode ser representado por mais de uma pessoa em situações onde há sociedade para efeitos de imóveis comerciais, por exemplo ou ainda em outras situações. O locatário será o responsável direto por cumprir as obrigações financeiras do contrato como o pagamento do aluguel, IPTU, quando aplicável ou outras taxas.

Assim como o locador, o locatário também poderá ser representado por mais de uma pessoa e poderá ser uma pessoa jurídica.

Fiador

O fiador é a figura de uma pessoa ou até de uma organização que se coloca como garantia de pagamento caso o locatário por qualquer motivo não cumpra com as obrigações financeiras celebradas no contrato. Este fiador pode ser uma pessoa física com o uso de um imóvel particular e registrado em seu nome, pode ser um valor financeiro a título de caução ou ainda um seguro fiança contraído em uma seguradora ou banco que ofereça este tipo de serviço. Veja abaixo os tipos de fiadores:

Fiador tradicional – com imóvel

É o tipo mais usado onde uma pessoa sendo proprietário de um imóvel assina como co-responsável ou fiador da locação que está sendo feita. Além disso, ele coloca o seu imóvel a disposição do locador como garantia de pagamento. Este imóvel precisa estar no nome do fiador e ter escritura registrada para servir como garantia.

Fiador tradicional – sem imóvel

Em alguns casos o fiador poderá ser admitido mesmo que ele não tenha um imóvel. É raro, mas pode acontecer, tudo dependerá da negociação e da disposição do locador em aceitar este tipo de fiador. Neste caso o fiador exerce a mesma co-responsabilidade, mas não disponibiliza um imóvel como garantia.

Caução

Algumas imobiliárias e locadores aceitam e até propõe o uso de uma caução em substituição ao fiador tradicional. Esta caução é um valor financeiro, geralmente o equivalente a três vezes o valor do aluguel, que é depositado em uma conta bancária e no final do contrato, estando tudo ok, o valor é devolvido ao locatário. Se houver falta de pagamento ou necessidade de reparos no imóvel na entrega da chave, este valor pode ser usado para este fim.

Seguro fiança

O seguro fiança é oferecido por algumas companhias de seguros, com o a Porto Seguro e caso a imobiliária ou o locador aceite esta modalidade em substituição ao fiador tradicional, você contratará uma apólice de seguro que será usada em caso de não pagamento do aluguel ou problema com o imóvel.

Conclusão

Podemos de uma maneira bastante simplificada resumir da seguinte forma as diferenças acima apresentadas:

  • Locador: Proprietário que está cedendo o imóvel para a locação.
  • Locatário: Pessoa que está tomando o imóvel a título de locação
  • Fiador: Pessoa, bem ou organização dado como garantia em nome do locatário para pagamento das despesas do contrato caso elas não sejam feitas pelo locatário.

E você já figurou em algum contrato de aluguel como locador, locatário ou fiador? Nem sempre a experiência é boa, mas também não significa que haverá problemas em todos os casos.

Tira-dúvidas:

No caso de caução, o dinheiro é devolvido mesmo no final do contrato?

Sim. O contrato deve inclusive especificar isso para que havendo problemas de devolução, você possa questionar isso judicialmente, mas como o dinheiro fica em depósito, significa que ele deverá estar disponível no final do contrato. Evidentemente que a garantia disso acontecer irá depender muito da imobiliária ou a pessoa com quem você fez o contrato.

Seguro fiança é bem aceito nas imobiliárias?

Nem todas. Varia muito de empresa para empresa e creio que até de região. Talvez, alguns, por terem experiências negativas com alguma seguradora para este tipo de garantia, fique receosa de aceitar. Então não há como generalizar, mas nem todas trabalham com esta modalidade.

Locação sem fiador é fácil de achar?

Fácil não, mas existe. Algumas pessoas optam por alugar desta forma para pessoas conhecidas ou mesmo visando não criar impedimentos ou burocracia que venham atrapalhar uma possível locação. Normalmente isto acontece com imóveis mais simples onde o próprio proprietário faz a administração do aluguel.

Posso ser fiador em mais de uma locação?

Juridicamente eu não sei como isso funciona, mas na prática sim. É preciso estar atendo de que o fiador é garantia e portanto se você já figura como garantia em uma locação, terá condições de fazer em uma segunda? Se houver problemas de pagamento nas duas e você precisar arcar com os custos, isto é tranquilo?

Construir casa para alugar é um bom negócio?

Há pontos positivos e negativos. Do lado positivo existe a possibilidade de você criar renda que se bem administrado poderá ser vitalício. Por outro lado existe a necessidade da administração, manutenção do imóvel, problemas com inquilino ou possibilidade de ficar com o imóvel fechado sem conseguir alugar.

Para apartamento e casas em condomínio este problema é mais grave, já que neste caso alugando ou não terá de pagar a taxa de condomínio.

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