Escritura e registro de imóveis, quanto gasta para registrar

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Valor venal ou valor real? O que você prefere? Bem, eu já tinha ideia do que ela estava falando, mas o que eu não sabia bem é que a diferença era tão grande a ponto de me perguntar: Como?

Esta situação poderá acontecer com você e por isso neste artigo gostaria de mostrar como isso funciona e os valores que você gasta na hora de fazer uma escritura de imóveis e o seu devido registro.

Como não é algo que lidamos o tempo todo, quando acontecer é melhor estar ciente para sabermos o que fazer. Vamos lá.

O que precisa ser feito?

Quando você compra um imóvel como casa, terreno ou outra propriedade qualquer, basicamente duas coisas precisam ser feitas: a escritura do imóvel e o registro do imóvel.

A primeira é feita no cartório de notas e um documento será lavrado contendo as informações do imóvel, dos antigos proprietários e dos novos proprietários. Ele tem um caráter e linguagem jurídica. É necessário apresentar todas as documentações, tanto do imóvel, vendedores e compradores. Note que estou colocando vendedor e comprador no plural, pois em muitos casos há várias pessoas que são donos, como no caso de herança e ainda tem de se considerar o cônjuge de todos.

A segunda é feita posterior, ou seja, uma vez que a escritura esteja pronta é necessário registrá-la e isto é feito em outro cartório, desta vez no registro de imóveis. É este registro que fará com que a sua escritura tenha de fato valor jurídico, portanto, as duas coisas precisam ser feitas corretamente.

Valor venal versus valor real

Este é o ponto de partida do nosso entendimento. Antes de fazer a escritura é levantado junto a prefeitura o chamado valor venal do imóvel. Pelo que entendi a prefeitura utiliza alguns critérios objetivos como a área da edificação, o valor unitário padrão da região, entre outros dados para determinar qual é o valor venal de cada imóvel.

Em contrapartida existe o valor real que é aquele que você negociou. No meu caso eu havia comprado o imóvel (um terreno) pelo valor de R$ 150.000,00 e o valor venal levantado na prefeitura era de aproximadamente R$ 40.000,00 (não lembro o valor exato). Ficou assustado com a diferença? Eu também fiquei e perguntei inclusive ao pessoal do cartório como a prefeitura havia chegado nesse valor, mas nem eles sabiam. (Veja no final como é feito o cálculo do valor venal)

Com isso, a escritura deveria constar um desses valor, ou seja, ou colocaríamos o valor venal passado pela prefeitura ou o valor real que de fato havíamos negociado.

Minha escolha

Se a minha escolha fosse fazer a escritura pelo valor venal o custo com a documentação seria proporcional a R$ 40.000,00, se fosse pelo valor real, seria proporcional a R$ 150.000,00. Optei pelo valor real, pois como eu iria explicar à Receita Federal na declaração do imposto de renda?

Valores pagos

Eu não sei quanto a você, mas eu sempre achei um absurdo esses serviços de cartório. As vezes um simples reconhecimento de firma, fica uma fortuna. No caso dos valores acima, eu também considero muito dinheiro, já que o trabalho que eles fazem é a redação da escritura e o registro. Sei lá, mas é grana demais para pouca coisa.

Outras despesas

Não inclui gastos como reconhecimento de firmas (assinaturas), emissão de certidão do imóvel e outras pequenas despesas.

Observação: Os valores pagos acima são proporcionais ao valor do imóvel, como expliquei no início. A alíquota do ITBI pode ser diferente de cidade para cidade e os valores do cartório obedecem a uma escala de valores disponíveis nos cartórios.

Regra dos 5%

Sendo assim quando você for comprar um imóvel, reserve aproximadamente 5% do valor dele para a documentação, inclusive quando você compra um imóvel financiado pela Caixa, por exemplo, eles exigem o depósito de 5% do valor para esta documentação que acabei de mostrar acima.

O problema do imposto de renda

Lembra da questão do valor venal e real explicado acima? Pois bem. Mesmo que pareça uma boa ideia trabalhar com o valor venal e assim reduzir os custos de documentação, ele poderá trazer problemas com a Receita Federal com a declaração do imposto de renda.

Primeiro que há um montante maior que será transferido de uma parte para a outra. Como justificar esse valor? Segundo que quem comprou poderá ter problemas quando vender. Imagine que eu tivesse optado pelos R$ 40.000 do valor venal e um mês depois eu decidisse vender por R$ 160.000,00 e a pessoa que comprou optasse por fazer a escritura por valor real. A diferença iria cair no meu colo e eu teria de pagá-la como ganho de capital no imposto de renda.

Há ainda outro fator importante que no caso da declaração é preciso dizer de quem comprou e para quem vendeu. Esta amarração é feita pelo CPF e caso uma das partes declare valor diferente a Receita vai ficar sabendo disso e com certeza vai querer saber quem está mentindo na história. Então, este é um item importante para se considerar na hora de fazer a documentação de um imóvel.

Pense nisso e faça a coisa direito

Como é feito o cálculo do valor venal?

De acordo como o Vocabulário Jurídico Vol. IV_Q-Z, 12ª ed., Rio de Janeiro, Editora Forense, 1993, p. 456, o cálculo do valor venal de um imóvel segue a seguinte fórmula:

V = A . VR . I . P . TR

A explicação para a fórmula é um tanto quanto confusa e subjetiva, conforme vemos abaixo:

• V = valor venal do imóvel;
• A = área da edificação;
• VR = valor unitário padrão residencial, de acordo com a Planta de Valores do Município;
• I = fator idade (Tabela 1), aplicável em razão da idade do imóvel contada a partir do exercício seguinte ao da concessão do "habite-se", da reconstrução ou da ocupação do imóvel se este não tiver "habite-se";
• P = fator posição (Tabela 2), varia conforme a localização do imóvel em relação ao logradouro;
• TR = fator tipologia residencial (Tabela 3), de acordo com as características construtivas do imóvel, consideradas as suas reformas, acréscimos e modificações.

Tentando traduzir (meu entendimento):

• A: É a área em metros quadrados
• VR: A prefeitura tem essas tabelas. Salvo engano, eles usam dois ou três tipos de edificação. Pelo menos quando fui requerer o habite-se da minha casa a funcionária explicou que dependendo do padrão da casa seria um valor diferente.
• I: Construção nova ou antiga
• P: Localização do imóvel ou valorização bairro onde ele está. Algo bem subjetivo a questão de valorização de bairros.
• TR: Padrão baixo, médio ou alto. O IBGE também usa esse tipo de padrão para calcular o valor do metro quadrado da construção civil no Brasil mês a mês.

Quando deve ser feito a escritura?

O processo de documentação do imóvel deve ser feito tão logo você adquira o imóvel, ou seja, é um processo imediato e subsequente à compra. Lembre-se que se não fizer a escritura e registrar, não será o dono legalmente do bem.

O que as vezes acontece é que a pessoa compra uma casa, terreno ou apartamento e este não pode ser escriturado ainda, especialmente por estar financiado ou em processo de inventário ou outra situação qualquer que impede, ainda que momentaneamente, a escrituração dele. Mas, uma vezes sanados esses empecilhos, é importante providenciar a escritura e registrá-lo para ter a posse legal do imóvel.

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