Escritura e registro de imóveis, quanto gasta para registrar

Este artigo mostra quanto se gasta para fazer a escritura de um imóvel e o seu registro no Cartório de Registros de Imóveis. Mostrando um caso real como exemplo e com os valores.

Valor venal ou valor real? O que você prefere? Bem, eu já tinha ideia do que ela estava falando, mas o que eu não sabia bem é que a diferença era tão grande a ponto de me perguntar como?

Esta situação poderá acontecer com você e por isso neste artigo gostaria de mostrar como isso funciona e os valores que você gasta na hora de fazer uma escritura de imóveis e o seu devido registro.

O que precisa ser feito?

Basicamente duas coisas: a escritura do imóvel e o registro do imóvel.

A primeira é feita no cartório de notas e um documento será lavrado contendo as informações do imóvel, dos antigos proprietários e dos novos proprietários. Ele tem um caráter e linguagem jurídica. É necessário apresentar todas as documentações, tanto do imóvel, vendedores e compradores. Note que estou colocando vendedor e comprador no plural, pois em muitos casos há várias pessoas que são donos, como no caso de herança e ainda tem de se considerar o conjuge de todos.

A segunda é feita posterior, ou seja, uma vez que a escritura esteja pronta é necessário registrá-la e isto é feito em outro cartório, desta vez no registro de imóveis. É este registro que fará com que a sua escritura tenha de fato valor jurídico, portanto, as duas coisas precisam ser feitas corretamente.

Valor venal versus valor real

valor venal valor real planilha

Este é o ponto de partida do nosso entendimento. Antes de fazer a escritura é levantado junto a prefeitura o chamado valor venal do imóvel. Pelo que entendi a prefeitura utiliza alguns critérios objetivos como a área da edificação, o valor unitário padrão da região, entre outros dados para determinar qual é o valor venal de cada imóvel.

Em contrapartida existe o valor real que é aquele que você negociou. No meu caso eu havia comprado o imóvel (um terreno) pelo valor de R$ 150.000,00 e o valor venal levantado na prefeitura era de aproximadamente R$ 40.000,00 (não lembro o valor exato). Ficou assustado com a diferença? Eu também fiquei e perguntei inclusive ao pessoal do cartório como a prefeitura havia chegado nesse valor, mas nem eles sabiam.

Com isso, a escritura deveria constar um desses valor, ou seja, ou colocaríamos o valor venal passado pela prefeitura ou o valor real que de fato havíamos negociado.

Minha escolha

Se a minha escolha fosse fazer a escritura pelo valor venal o custo com a documentação seria proporcional a R$ 40.000,00, se fosse pelo valor real, seria proporcional a R$ 150.000,00. Optei pelo valor real, pois como eu iria explicar à Receita Federal na declaração do imposto de renda?

Valores pagos

Valor Referente a
R$ 3.000,00 ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Este imposto é municipal e obrigatório em todas as transferências de imóveis. Na minha cidade ele é 2% sobre o valor da transação (R$ 150.000,00 * 2% = R$ 3.000,00)
R$ 2.114,00 Para pagamento do cartório referente à escritura.
R$ 1.374,52 Para pagamento do registro da escritura. Este pagamento é posterior e feito somente após a escritura ficar pronta.
R$ 6.488,52 Total

Outras despesas

Não inclui gastos como reconhecimento de firmas (assinaturas), emissão de certidão do imóvel e outras pequenas despesas.

Observação: Os valores pagos acima são proporcionais ao valor do imóvel, como expliquei no início. A alíquota do ITBI pode ser diferente de cidade para cidade e os valores do cartório obedecem a uma escala de valores disponíveis nos cartórios.

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Regra dos 5%

Sendo assim quando você for comprar um imóvel, reserve aproximadamente 5% do valor dele para a documentação, inclusive quando você compra um imóvel financiado pela Caixa, por exemplo, eles exigem o depósito de 5% do valor para esta documentação que acabei de mostrar acima.

O problema do imposto de renda

Lembra da questão do valor venal e real explicado acima? Pois bem. Mesmo que pareça uma boa ideia trabalhar com o valor venal e assim reduzir os custos de documentação, ele poderá trazer problemas com a Receita Federal com a declaração do imposto de renda.

Primeiro que há um montante maior que será transferido de uma parte para a outra. Como justificar esse valor? Segundo que quem comprou poderá ter problemas quando vender. Imagine que eu tivesse optado pelos R$ 40.000 do valor venal e um mês depois eu decidisse vender por R$ 160.000,00 e a pessoa que comprou optasse por fazer a escritura por valor real. A diferença iria cair no meu colo e eu teria de pagá-la como ganho de capital no imposto de renda.

Pense nisso e faça a coisa direito

 


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