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Como funciona a compra de apartamento na planta?

Veja nesse artigo uma explicação bastante detalhada de como funciona o processo de compra de um apartamento na planta, suas vantagens e desvantagens.

A compra de um imóvel para moradia é certamente uma das necessidades primordiais das pessoas, especialmente aqueles que pretendem constituir uma família. Como sabemos, os preços dos imóveis são altos e em boa parte dos casos inacessível à maioria das pessoas.

O que fazer então? Uma das alternativas que surge é a compra de um apartamento na planta que pode ser mais atrativo financeiramente, bem como ter a possibilidade de pagamento a longo prazo através do processo de financiamento.

Planta arquitetura

Nos itens abaixo, veremos como funciona o processo de compra de um apartamento na planta, os principais pontos que devem ser observados, bem como suas vantagens e desvantagens.

Preço e condições de pagamento

Uma das partes mais difíceis de entender é o preço desses imóveis, isto porque normalmente a venda é direcionada a quem vai financiar, logo, a maneira com que alguns corretores formatam a forma de pagamento, bem como os diversos detalhes, acaba por gerar certa dificuldade de compreensão.

O ideal seria o seguinte: O preço do apartamento é de R$ 300.000,00 (por exemplo) e embora ele tenha obviamente um preço, na prática o que vai acontecer é que eles vão apresentar três coisas em termos de pagamento: A entrada, o financiamento e algo mais.

Entrada

Funciona mais ou menos assim: A Caixa ou outro banco geralmente não financia 100% do valor do imóvel, desta forma, você precisa pagar com recursos próprios um certo percentual dele que varia de caso a caso.

Este valor que você precisa pagar é a entrada e deve ser pago no início, ou seja, a partir do momento em que você assinar o contrato.

O pagamento desta entrada pode ser feito a vista, mas visando facilitar o pagamento, este valor geralmente é fracionado em x parcelas fixas ou com parcelas fixas mais baixas e parcelas intermediárias mais altas, etc. Existem várias estratégias.

O fato é que você precisa pagar a entrada até que o apartamento fique pronto. O prazo geralmente fica entre 18 meses e 36 meses.

Como explicado acima o valor desta entrada varia, podendo ser 10%, 20% ou 30% do valor do apartamento.

Financiamento

Como explicado acima, enquanto o apartamento está sendo construído, você vai pagamento a entrada. Quando termina a construção e você já concluiu o pagamento da entrada, começa então o financiamento.

O financiamento é feito com a Caixa ou outro banco e segue as regras gerais para imóveis. As principais características são:

  • Os prazos longos (360 meses, por exemplo)
  • Taxas de juros muitas vezes altas (fique muito atento a isso)
  • Avaliação de crédito e condições de pagamento bastante rigorosos
  • Necessidade de comprovação de renda, que pode ser individual ou familiar
  • Valor da prestação não pode exceder 30% do valor da renda comprovada
  • Entre outros.

Estando tudo OK, o financiamento é aprovado, você recebe as chaves do apartamento e começa a pagar as prestações do financiamento.

Algo mais

Recentemente acompanhei meu filho em uma visita a um desses plantões de venda de um empreendimento próximo a nossa casa.

A corretora explicou que havia ainda um seguro que deveria ser pago enquanto o apartamento estivesse sendo construído. Segundo ela, este seguro seria a garantia de que caso a construtora ou a incorporadora quebrasse, o seguro garantiria a entrega do imóvel.

Não entendi qual era o valor, mas segundo ela, ele começaria mais baixo e iria aumentando de valor até a entrega do apartamento onde cessaria o pagamento. Também não poderia exceder o valor estimado da parcela mensal da prestação.

Achei um absurdo isso!

Pode ser que eles incluam também o INCC que é uma espécie de reajuste anual que acaba onerando mais ainda o valor que você vai pagar como entrada.

Enfim, fique atento, pergunte e certifique de tudo que estará incluso para pagamento, pois a conta pode ficar salgada.

Apartamento decorado

Como o apartamento ainda não existe, uma vez que você está comprando apenas um projeto, eles oferecem um apartamento decorado para servir de ideia de como será o imóvel entregue depois de pronto.

Esse apartamento decorado é montado com as mesmas dimensões e características do imóvel que será construído, contudo, como próprio nome já diz, ele também estará decorado.

Aqui está um ponto importante, pois muitas pessoas ficam encantadas na verdade com a decoração do apartamento e não com ele em si. Mas o que vai ser entregue a você é um apartamento vazio, inclusive inacabado, como pode ser visto no item abaixo.

Desta forma, é preciso tomar muito cuidado para não comprar uma experiência que na verdade você não vai receber daquela forma e para deixar o apartamento igual ao que você viu no decorado, será necessário ainda um bom investimento.

Prazo de entrega do imóvel

O prazo de entrega do apartamento quando você compra na planta varia de caso para caso, mas geralmente os prazos ficam entre 18 e 36 meses.

Esta é uma análise importante para que você esteja ciente de que haverá um prazo para entrega do apartamento, logo aquelas pessoas que têm pressa para usar o imóvel, um apartamento na planta definitivamente não é a melhor alternativa.

É claro que estou considerando aqui o que você está comprando na fase de lançamento dele, pois é possível encontrar apartamentos a venda que já esteja no processo de construção e consequentemente terá um prazo menor para entrega.

Como ele é entregue

Geralmente a entrega do apartamento é feito com algumas partes inacabadas. Explico.

O piso é um exemplo. Normalmente só vem com piso nas chamadas áreas molhadas, isto é, cozinha, lavanderia e banheiros. Nos demais cômodos ele vem apenas com o contrapiso, sendo necessário você fazer o acabamento com a colocação do piso que pode ser laminado ou piso cerâmico.

Também é importante considerar que muitas pessoas não gostam do acabamento que é entregue pelas construtoras e as vezes optam por fazer uma reforma no apartamento antes de mudar.

Alguns itens que entram nessa lista podem incluir as portas, pia da cozinha e banheiros, tanque de lavar roupa, os pisos que estão colocados nas áreas molhadas, revestimentos, dentre outros.

Então é muito importante você atentar para o fato de que vai precisar gastar um pouco para terminar o apartamento e assim ter condições de mudar.

As vantagens

Como vantagens eu acredito que pelo menos três delas poderiam ser consideradas: preço mais acessível, imóvel novo, e os itens agregados.

  • Por preço acessível, devemos considerar que normalmente os imóveis vendidos na planta tendem a ser mais baratos do que aqueles já prontos. É claro que podem existir casos em que essa regra não se aplica, mas de maneira geral ela faz sentido.
  • O segundo item é que você vai receber um imóvel novo e claro que isto é uma coisa boa e portando uma vantagem considerável.
  • Nos agregados eu levaria em consideração o fato de que os novos empreendimentos de apartamentos vêm com uma infraestrutura que podem incluir piscinas, academia, salão de festas, parquinho, dentre outros itens agregados. Então para muitas pessoas isso pode ser um benefício ter esses serviços já dentro do próprio condomínio onde irá morar.

As desvantagens

Como desvantagem e eu também destacaria pelo menos três pontos, a saber: o prazo de entrega, possíveis atrasos e pagamento antecipado.

  • O prazo de entrega já foi explicado acima e ele acaba sendo uma desvantagem justamente pelo fato de você ter que esperar um tempo que as vezes é relativamente longo para receber o imóvel.
  • Já a questão do atraso na entrega é uma realidade que as vezes acontece, embora não deveria acontecer. Se você tem alguma programação para receber o apartamento e de repente há um atraso nesta entrega, pode gerar uma grande dor de cabeça e obviamente que este é um problema que muitos não gostaria de passar por ele.
  • Por fim coloquei como pagamento antecipado pelo fato de você começar a pagar o apartamento sem recebê-lo. Isto pode ser um problema para pessoas que pagam aluguel e assim até que você receba o apartamento, além de ter de honrar com o seu aluguel, terá de pagar ainda uma prestação de um imóvel que não recebeu. Este também é um ponto importante para se levar em conta no seu planejamento financeiro.

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