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O título deste artigo traz três temas em um só: imposto de renda, ganho de capital e venda de imóvel. Como essas três coisas estão relacionadas? Isto é o nós veremos nesse artigo e é um tema extremamente importante para pessoas que vendem ou pretendem vender o seu imóvel.
Você precisa ficar atento a essa questão pois é bastante comum que você tenha que pagar imposto de renda quando você vende um imóvel.
Vamos entender cada uma das partes.
Como você já deve saber, o imposto de renda, como próprio nome já diz, é incidente quando a pessoa obtém algum tipo de renda. Isto se aplica ao salário do mês, ganhos com aluguel, rendas extras e também no chamado ganho de capital que é o objetivo de estudo deste artigo.
Normalmente o imposto de renda de pessoa física pode ser pago em três momentos e de três formas:
O ganho de capital nada mais é do que o lucro obtido na venda de um ativo qualquer, como automóveis, imóveis, ações, títulos, dentre outros.
De uma maneira simples podemos exemplificar da seguinte forma:
Você comprou um automóvel pelo valor de R$30.000. Meses depois vendeu este mesmo automóvel por R$40.000. Neste caso houve um ganho de capital no valor de R$10.000.
A regra é a mesma para imóveis, ou seja, o ganho de capital na venda de imóveis é a diferença entre o valor de venda e o valor da compra.
Dizemos que NÃO há ganho de capital quando você vende um bem pelo mesmo valor que comprou ou quando vende por um valor abaixo daquele que comprou.
No Brasil existe a incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital em algumas situações. Não são todas.
A venda de imóveis é uma dessas situações em que existe a incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital apurado.
Desta forma quando você vende um imóvel é preciso fazer apuração do ganho de capital, ou seja calcular a diferença entre o valor de compra e o valor de venda e assim encontrar qual é o lucro que você obteve na venda daquele imóvel. Sobre esse lucro incide o imposto de renda.
Uma vez apurado o valor do ganho de capital, ou seja do lucro que você obteve na venda do imóvel, aplica-se 15% que é alíquota do imposto de renda sobre o ganho de capital e com isso encontra-se o valor que você precisa pagar de imposto de renda.
Mas antes de prosseguir é preciso fazer um alerta, embora a regra diga que seja 15%, na prática você paga menos do que isso, afinal existe uma série de deduções legais que pode diminuir bastante a alíquota do imposto para esses casos.
Esta dedução leva em conta a diferença de tempo entre a data da aquisição do imóvel e a venda. Quanto maior for esta diferença, maior será também a dedução.
Com isso um imóvel que foi comprado há 15 anos atras terá uma dedução maior do que um imóvel que foi comprado há dois ou três anos atrás.
Como é um pouco complicado essas deduções e as regras que a Receita Federal usa para chegar no valor final, a melhor coisa a fazer é você baixar o GCAP que o programa de cálculo de ganho de capital da Receita Federal e inserir os dados diretamente nele.
O GCAP já considera todas as variáveis necessárias para essas deduções e as regras legais para chegar ao cálculo correto. Assim você não precisa ficar quebrando a cabeça para fazer cálculos com a finalidade de descobrir qual é o valor que você precisa pagar do imposto de renda.
O próprio GCAP gera também o DARF para fazer o pagamento.
IMPORTANTE: Depois de concluído, você precisa exportar os dados da apuração do ganho de capital para ser importado no programa de Ajuste Anual. Não esqueça desta etapa.
Mesmo que você ainda não tenha vendido o imóvel, pode baixar o programa e fazer uma simulação com ele imaginando qual é o valor que você venderá o imóvel e assim ele já mostrará quanto você deverá pagar de imposto de renda.
Dentre as deduções possíveis, está a isenção de imposto de renda no ganho de capital, quando o dinheiro for usado na compra de imóveis residenciais em até 180 dias após a venda.
Então imagine que você vendeu sua casa por 500 mil e comprou um apartamento por 500 mil. Neste caso a isenção é total.
Mas imagine a seguinte situação:
Primeiro devamos considerar que houve ganho de capital de 200 mil (500 - 300). Como você não usou todo o valor na compra de imóveis residenciais, você será tributado em parte do ganho de capital e não do todo. Este cálculo o GCAP faz.
Mas há um problema que pode intrigar algumas pessoas que são aqueles casos de imóveis muito antigos. Vamos imaginar um imóvel que foi comprado a 50 anos atrás. Se você vender esse móvel hoje e calcular a diferença entre o valor da compra e o valor da venda, praticamente quase todo o valor da venda será considerado como ganho de capital.
Como explicado acima, o programa da Receita Federal leva em consideração a questão do tempo e aplica a dedução cabível, que certamente inclui a correção do período.
Na minha experiência eu vendi um imóvel que eu havia construído em torno de uns sete anos atrás e houve uma diferença bem grande, ou seja, um ganho de capital relativamente alto. Fico imaginando para imóveis bem mais antigos, pois se não houver uma correção bem-feita, o ganho de capital seria altíssimo.
Quando você constrói um imóvel é preciso apurar o valor de custo dele e assim declarar no imposto de renda. No meu caso eu considerei o custo de compra do terreno + o custo para a construção da casa. Com isso, eu tinha o custo total. Esse valor foi lançado na declaração de imposto de renda que foi então o meu custo de aquisição daquele imóvel.
Quando eu vendi um imóvel subtrai a diferença do valor da venda por esse valor de custo que eu já tinha lá atrás.
Vale lembrar que no meu caso o terreno foi pago parcelado e isto ocorreu em vários anos, sendo necessário lançar ano a ano o valor pago no terreno.