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Uma das coisas que você precisa saber quando for vender um imóvel é que talvez você tenha que pagar imposto de renda em função de haver ganho de capital na venda do imóvel.
Eu fiz um artigo explicando sobre isso e se você quiser entender mais a fundo recomendo que leia para saber como funciona o imposto de renda no ganho de capital na venda de imóveis.
Nesse artigo queria mostrar como usar o programa GCAP da Receita Federal para calcular o ganho de capital e verificar a necessidade ou não do pagamento do imposto de renda.
O tutorial abaixo mostra as principais etapas que você precisa considerar. Eu utilizei dados fictícios para montar esta simulação.
Em primeiro lugar você precisa fazer o download do programa GCAP no site da Receita Federal e instalar em seu computador.
Depois de instalado você precisa preencher os dados de identificação.
Para fazer este tutorial, eu utilizei o GCAP na versão 2022 e inseri dados fictícios para fazer a simulação da venda de um imóvel e assim apurar o ganho de capital e o imposto de renda devido.
Com programa aberto você deverá clicar na opção Bens Imóveis na barra lateral esquerda e com isso ele abrirá uma nova aba onde serão inseridos os dados a seguir.
A primeira opção que você precisa preencher e a identificação. Observe na parte inferior direita dessa tela que tem um botãozinho “Novo”. Clica nele e preencha os dados de identificação conforme mostrado na tela abaixo:
Para a simulação você pode colocar os dados que você quiser, mas quando estiver preenchendo para um caso real é necessário que você coloque exatamente os dados que correspondem ao seu imóvel.
Na segunda aba você deve informar quando o imóvel foi adquirido.
Em data da aquisição você precisa informar quando comprou o imóvel. Observe que ele pergunta se houve edificação, ampliação ou reforma em datas diferentes se sim você precisa informar essas datas.
O custo de aquisição é o valor que você comprou um imóvel ou o custo que você teve para adquirir o terreno e fazer a construção da casa
Esses dados são importantes porque eles serão usados para determinar a questão do ganho de capital.
Na terceira aba você deverá informar quem foram as pessoas que adquiriram o imóvel que você vendeu. Como nesse caso estamos fazendo apenas uma simulação, eu deixei em branco, mas ele precisa ser preenchido com o nome e o CPF do comprador quando você estiver preenchendo em caso de venda de um imóvel.
Nesta aba você deverá informar que tipo de operação você está fazendo. Normalmente a gente fala em venda, mas existem outros tipos de operações que a Receita Federal considera, como desapropriação, doação, cessão de direitos, dentre outros. A tela abaixo mostra as opções:
Na minha simulação, eu escolhi a opção de venda.
Feito isso é necessário você preencher os dados conforme ele solicita e aqui temos alguns pontos precisam ser considerados:
A primeira coisa é se essa venda foi feita a prazo ou a vista. Na simulação que fiz considerei que a venda foi a vista.
O valor da alienação é o valor que você vendeu o imóvel.
O custo da corretagem você também deve informar, caso exista. Se não pode deixar vazio.
A data da alienação também é extremamente importante e ela corresponde a data da venda, ou seja, a data que foi feito o contrato de compra e venda.
Lembra que na aba aquisição você informou a data de aquisição e o valor. Aqui você está informando a data da venda e o valor. É com base nesses parâmetros que ele lá determinar se houve ganho de capital e qual é este ganho.
Primeiro ele vai perguntar se o imóvel residencial ou não. Isso tem implicações para efeito do cálculo do ganho de capital. Nosso caso eu coloquei que o imóvel residencial.
Feito isso ele fará uma segunda pergunta e esta é extremamente importante.
O que essa pergunta quer dizer é que quando você vende um imóvel residencial, mas utiliza o dinheiro para comprar outro imóvel residencial, não haverá a incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital, desde que o dinheiro seja utilizado em até 180 dias e que seja utilizado na aquisição de imóvel residencial.
Chama atenção o fato de que você pode ter utilizado o valor total da venda na compra de um outro imóvel ou um valor parcial. No nosso caso eu coloquei parcial, ou seja, dos R$800.000 que vendi a casa na simulação estou dizendo que utilizei R$ 600.000 para comprar um outro imóvel.
Com todas as informações já imputadas o programa faz então apuração e essa tela mostra o resultado.
Como pode ser visto em primeiro lugar ele descontou o custo da corretagem, depois descontou o custo da aquisição, sobrando 410.000. Agora, desses 410.000 haverá outras deduções conforme mostra abaixo.
Depois de aplicar todas as deduções cabíveis, o programa faz o cálculo do imposto e nessa tela ele mostra de maneira simplificada isso.
Ou seja, embora o meu ganho de capital tenha sido maior, para efeito de imposto de renda, eu tive um ganho de capital de pouco mais de 48 mil. Sobre este valor foi aplicado alíquota de 15%, resultando em pouco mais de 7.300 a pagar.
Nesta última tela ele faz uma consolidação do imposto. Como este programa é utilizado para outros fins de cálculo de ganho de capital além de imóveis, no nosso caso basicamente ele apenas repetiu o valor do imposto que eu precisaria pagar caso isso fosse uma situação real.
Em uma situação real, depois de tudo calculado você precisa gerar o DARF para fazer o pagamento do imposto. Isto é feito no próprio programa do GCAP.
Para isso basta clicar na opção DARF no menu lateral e escolher o imóvel. Ele irá gerar o DARF e com código correto e com o valor a ser pago.
Um detalhe muito importante é que você precisa gerar uma cópia desta apuração para ser utilizado na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda que será feito nos meses de março e abril.
Basta ir ao menu lateral esquerdo e você terá a opção gravar cópia (imagem acima). Com isso, ele vai gerar um arquivo e você deverá aguardar para ser importado no programa de imposto de renda do ajuste anual.