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Tabela SAC e Price em financiamentos de imóveis, qual é melhor?

Entenda quais são as diferenças entre Tabela Price e o sistema SAC de amortização em financiamentos de imóveis na Caixa Econômica Federal ou diretamente com a construtora

Quando fazemos a contratação de um financiamento seja ele de imóveis, automóveis ou outro bem qualquer, os bancos utilizam um sistema de amortização que geralmente é a Tabela Price ou o SAC o que é o Sistema de Amortização Constante. O financiamento de imóveis junto à Caixa, por exemplo, utiliza o sistema SAC, mas quando você faz um financiamento direto com a construtora, por exemplo, o que é comum eles usarem a Tabela Price. Mas qual a diferença entre os dois sistemas que qual deles é melhor.

Tabela Price

Na Tabela Price a principal característica é que as parcelas são fixas do início ao fim do financiamento e, portanto e possível conhecer exatamente o que você vai pagar durante a vigência do contrato. As parcelas não vão nem comentar nem diminuir, mas manterão os mesmos valores da primeira até a última.

A única exceção é se o contrato permitir reajuste anual, como é comum em alguns casos. Mas ai não é problema com o sistema de amortização e sim com o fato que a dívida é revisada de tempo em tempo.

SAC – Sistema de Amortização Constante

Valor decrescente das prestações

Pelo sistema SAC a amortização é constante é portanto o valor da prestação sofre uma redução mês a mês, isto é bastante comum para quem faz financiamento de imóveis pela Caixa, por exemplo. Neste caso todos os meses a parcela vem com o valor um pouco menor do que a anterior e isso acontece até o final.

Porque existe esta diferença?

O que acontece é que na Tabela Price o valor da prestação é fixa e no sistema SAC a amortização de fixa e portanto o valor da prestação é variável. Para entender melhor recomendo você ver o vídeo abaixo mostra dois exemplos de financiamento, um deles na Tabela Price e outro pela Tabela SAC que poderia simulador muito bem um financiamento de imóveis.

No vídeo abaixo, além de uma explicação detalhada com exemplo no Excel da diferença entre Tabela Price e SAC há também a definição de alguns conceitos importantes como:

  • Saldo devedor. É o valor que você tomou emprestado e ao longo dos pagamentos ele diminuirá até chegar a zero.
  • Juros. É o aluguel que se paga ao tomar dinheiro emprestado.
  • Pagamentos. É o valor de cada parcela mensal
  • Amortização. Neste conceito algumas pessoas poderão ter uma visão errada, já que o valor pago mensalmente não é o valor da amortização, uma vez que em cada parcela existe o pagamento de juros.

Qual é o melhor?

Do ponto e vista psicológico pagar uma prestação menor mês a mês parece fazer mais sentido, mas do ponto de vista econômico é preciso fazer os cálculos de cada caso para saber qual é mais vantajoso.

Normalmente não diferença entre um e outro no que se refere ao valor final que você paga, isto se estivermos comparando situações iguais com prazos e taxas de juros semelhantes. Mas, como sempre acontece, a melhor coisa a fazer é sempre estabelecer uma comparação e ver o que é mais vantajoso.

Outro detalhe importante é quem nem sempre você pode escolher qual sistema de amortização quer usar. Geralmente os bancos ou as financeiras já estabelecem isso e cabe a você apenas aceitar ou não. O objetivo aqui é mostrar as diferenças entre eles e não propor que você faça a escolha, pois nem sempre isso acontece.

Com as prestações regressivas, significa que vou pagar menos no final do financiamento?

Como explicado acima, o fato de você ter parcelas regressivos não significa necessariamente que no final do financiamento terá pagado menos, mas que isto é apenas um reflexo do sistema de amortização que você está usando. Embora possa haver algumas diferenças entre o sistema e outro, na prática eles são muito parecidos e no final você acabará pagando praticamente o mesmo valor, tanto no sistema de parcelas fixas, como em parcelas regressivas.

No sistema SAC, pelo fato de que as prestações terem valor regressivo, isto pode levar algumas pessoas a concluir que poderia estar pagando menos ao escolher esse tipo de modalidade de amortização, mas não é bem isso que acontece. É claro que do ponto de vista psicológico é muito mais interessante eu saber que mês a mês o valor da prestação vai diminuir do que ter um valor fixo e então isso pode ter algum ganho nesse aspecto.

Qual o impacto da taxa de juros nas prestações do financiamento?

A taxa de juros exerce um papel fundamental na formação da prestação de um financiamento qualquer. Quanto maior for a taxa de juros, maior tende a ser também o valor da prestação, por isso é tão importante você negociar e conseguir uma taxa mais baixa afim de pagar menos no final do contrato de financiamento. Uma estratégia para pagar menos juros e tentar fazer o financiamento em um prazo menor, desta forma embora a taxa continue a ter um papel importante, ela terá menos tempo de atuação.

Tenho repetido em muitos artigos onde trato deste assunto que um dos aspectos mais importantes para se observar na contratação de um financiamento é a taxa de juros, e quando possível, negociar uma taxa o mais baixa possível certamente é uma excelente estratégia para você fazer um bom negócio nesta área.

Quando você paga uma prestação, parte do valor é usado para amortizar a dívida e a outra parte é para pagar os juros e outras taxas decorrentes. Quando você observa um extrato da Caixa e vê como é feita a divisão do valor da prestação, percebe o quão importante é impactante são as taxas de juros altas no processo de financiamento.

Posso mudar o sistema de amortização durante a vigência do financiamento?

Isto não é possível, pelo menos até onde eu conheço não. O sistema de amortização de um financiamento é válido para toda a vigência do contrato, assim se você começou pagando pelo sistema de prestações regressivas, deverá manter assim até o final. O mesmo vale se o seu sistema de amortização for de prestações fixas. Para mudar o sistema de amortização, seria necessário fazer uma alteração de contrato, bem como recalcular o valor do seu saldo devedor e até onde eu sei a caixa não costuma fazer isso.

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