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Como calcular ou como é calculado o valor de um terreno ou casa

Existe algum cálculo para definir o valor de uma casa ou terreno? Como as imobiliárias ou quem faz loteamento define o valor dos terrenos a venda ou das casas e apartamentos?

Segundo a economia, há uma diferença entre preço e valor, isto se aplica a qualquer coisa. Preço seria o que está na etiqueta ou na placa de vende-se para o caso de um terreno ou imóvel qualquer. Já o valor é mais difícil de defini-lo, isto porque ele é subjetivo. Desta forma uma pessoa olha para o preço de um terreno e acha muito caro (valor está abaixo do preço), enquanto que outros acham que o preço está bom (valor igual ou superior ao preço). Então a grande dificuldade é como formar o preço de alguma coisa, levando em conta que a percepção de valor é subjetiva.

Como calcular ou como é calculado o valor de uma casa ou terreno é uma boa pergunta e acredito que não podemos responder em termos exatos, mas algumas considerações podem ser feitas e ai chegarmos a um entendimento de como esse cálculo tem sido feito e como podemos fazê-los ao definir o preço de nossos próprios imóveis ou ainda de algum que almejamos comprar.

Terreno

terrenos loteamento preço

Vamos começar com a situação da terra que é mais fácil. Normalmente na venda de um loteamento eles definem o preço por m/2  e como nesses casos os terrenos nem sempre são do mesmo tamanho, então basta multiplicar o valor do m/2 pela metragem total de cada terreno para chegar ao valor de cada um. É um cálculo simples e quanto maior o terreno, maior o valor.

Mas a questão é como calculam o m/2?

Os critérios usados são um pouco subjetivos, mas normalmente leva-se em conta a localização do terreno e a valorização daquela região, o perfil do bairro ou do loteamento, por exemplo, se o terreno é em bairro aberto ou condomínio fechado e neste último caso qual a infraestrutura do condomínio.

Recentemente comprei um terreno em um condomínio e o valor do m/2 foi de R$ 430,00, mas no mesmo condomínio, havia outras opções a R$ 400,00 e se não me engano até R$ 360,00 o m/2. Já em outro condomínio que está em lançamento em outra região da cidade parece que o valor poderá chegar a R$ 1.200,00 o m/2. Este último certamente tem seu valor inflacionado pela infraestrutura que contará com campos de golf, heliponto, lagos e outras firulas.

Casa

Já uma casa é mias complicada, pois além de considerar o terreno com visto anteriormente e os mesmos critérios adotados a ele, temos de levar em conta a casa em si. Então as perguntas que devem ser feitas são: quanto vale o terreno e depois quanto vale a casa. Se o primeiro caso tentamos descobrir ou definir o valor por m/2, no caso da casa seria prudente perguntar: quanto eu gastaria para construir uma casa como esta! Eu sei que não é fácil fazer este cálculo e temos de levar em conta ainda o fato de casas mais antigas onde a última pergunta não fará muito sentido.

Na formação de preço de uma casa para venda, diversos fatores são levados em conta. Abaixo alguns deles:

  • Tamanho. Este é dos primeiros fatores a serem considerados, já que na maioria das vezes e em termos de casa, tamanho é documento.
  • Idade da construção. Uma casa antiga tende a ser mais desvalorizada do que uma construção nova. Claro que é necessário ver o estado de conservação de cada uma.
  • O tipo de construção. Alvenaria, casa de madeira, mista, construção de tijolos, blocos ou outra forma construtiva vão impactar na formação do preço.
  • Acabamento. Este é um dos mais considerados. Tipo do piso, do acabamento das paredes, armários, pias, móveis planejados, iluminação, portas e janelas, entre tantos outros fatores. Neste caso, considera-se a qualidade de cada um desses materiais, seu estado, usabilidade, combinação entre si e outras características.
  • Infraestrutura. Piscina, churrasqueira, lavanderia coberta, aquecedor solar ou a gás, reaproveitamento de água, entre outros são importantes para valorizar ou não o imóvel.
  • Garagem. A existência ou não de garagem, bem como a quantidade de vagas de cada uma é hoje um dos itens mais valorizados e que tem grande impacto na formação do preço de venda de uma casa.
  • Fatores ligados ao terreno. Topografia, localização, posição do sol da tarde, tipo de construção na vizinhança, entre outros são importantes. Desta forma, duas casas como o mesmo padrão de construção, mas em terrenos diferentes, podem assumir preços bem distantes, por exemplo.
  • Entre outros.

Oferta versus demanda

Parece mesmo que o que funciona é a relação oferta versus demanda. Imagine que em determinado terreno em uma região muito ruim que tenha sido avaliado em R$ 50.000, certa pessoa construiu uma casa e gastou R$ 300.000. Será que esta casa valerá R$ 350.000? Certamente não é o valor da casa acabou sendo diluído pela situação ruim do terreno  e como isso irá influenciar na demanda, o valor pode ser bem mais baixo do que o valor encontrado pela simples matemática.

Costumo ver um programa da TV americana chamado Property Virgens, onde a corretora orienta novos proprietários na compra do seu primeiro imóvel e uma das coisas que ela faz é tentar encontrar o valor das casas. Para isso ela compara os valores das últimas vendas de casas na mesma região e com isso estabelece uma espécie de piso e teto o imóvel em questão. Lá parece que as coisas funcionam bem neste sentido, aqui há muita disparidade. Tem uma pessoa na minha rua que está pedindo R$ 650.000 na sua casa, eu, se tivesse esse dinheiro, talvez oferecesse uns R$ 300,000 por ela.

Veja abaixo um episódio do programa que citei acima. O áudio está em inglês, mas você pode ativar as legendas e depois traduzir usando o botão legenda no rodapé do vídeo.

Outras considerações

Ainda sobre a questão do preço e valor explicado no início é necessário considerar que o preço é algo fixo para todos, enquanto que o valor pode ser influenciado por diversos fatores, levando em conta que as pessoas reagem de forma diferente diante de uma possível compra.

Algumas dicas para agregar valor a um imóvel:

  • Deixe tudo limpo, sem mato algo, sujeira, desorganização, coisas jogadas por todo o lado e etc. Pode parecer irrelevante para o caso de imóveis, mas não é. Eu e minha esposa já visitamos dezenas de casas para comprar e a reação, especialmente dela, quando encontrávamos imóveis muito sujos era de repugnância, mesmo que houvesse algum potencial nele;
  • Se for casa, faça uma pintura antes e melhore a aparência da mesma, isto pode chamar mais a atenção;
  • Se houver pendência de documentação, resolva tudo primeiro. Deixe tudo em ordem, pois é uma das primeiras perguntas que um comprador fará é se a documentação está em dia.

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