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Vale a pena quitar o financiamento imobiliário da Caixa?

Veja como funciona o saldo devedor da Caixa em casos de financiamento de imóveis. Veja algumas dicas se vale a pena ou não quitar o financiamento imobiliário da Caixa.

Não existe uma resposta muito direta para esta pergunta, pois depende de cada um a decisão de fazer a quitação ou não, também se deve levar em conta o ponto de vista em que esta pergunta está sendo feita. Para entender melhor se vale a pena ou não é preciso levar em conta o fator saldo devedor e como ele funciona.

Quitação de financiamento

Saldo devedor

Quando você faz um financiamento imobiliário está na verdade contraindo uma dívida e a Caixa realiza um cálculo onde é considerada a quantidade de meses em que você deseja pagar e a taxa de juros que será cobrada. Diante disso eles chegam ao valor da prestação que pela metodologia dos juros, é regressiva. Mas muita gente erra ao tentar multiplicar a quantidade de prestações pelo valor delas para chegar ao saldo devedor. Não é assim.

Vamos imaginar que você financiou R$ 100.000,00, então, independente do prazo seu saldo devedor inicial é de R$ 100.000,00. No primeiro mês você pagou uma prestação de R$ 2.000,00, sendo que R$ 800,00 foi para pagamento de juros e R$ 1.200,00 para amortização da dívida. Desta forma o saldo devedor agora é de R$ 98.800,00 e assim sucederá até a última prestação onde o saldo devedor deverá zerar.

Desconto para pagamento antecipado

O pagamento antecipado ou a quitação do financiamento é feito com base no saldo devedor. Embora o exemplo acima seja válido, na prática existem alguns detalhes a mais. Então muito perguntam se há desconto para a quitação e a resposta é não. Você deverá quitar o que deve, mas o que você deve não é a soma das prestações x o valor delas e sim o saldo devedor que você tem com a Caixa.

Acredito que se houver recursos disponível vale a pena quitar sim, afinal enquanto você não quita, estará pagando uma prestação que tem a incidência de juros. Se você tem como quitar, não faz sentido você pagar juros tendo os recursos para quitar o débito.

Um exemplo

Imagine que você financiou R$ 150.000,00 e terá de pagar 360 prestações fixas de R$ 1.400,00 cada uma. Embora as prestações da Caixa seja decrescente, vou fazer com prestações fixas para facilitar o entendimento.

Você pagou 12 prestações, sendo que de cada prestação, R$ 750,00 foi usado para amortizar a dívida, logo, teremos: 750 x 12 = R$ 9.000,00. Este é o valor que você amortizou (pagou) de fato. Sendo assim seu saldo devedor agora é de R$ 141.000,00.

Se você somar o valor das prestações restantes, ou seja, 360 - 12 = 348. Você chegará a incríveis R$ 487.200,00 (348 x 1400).

Então se você pagar a prazo, sem contar as correções que haverá ainda, o montante final será de R$ 487.200,00. Se decidir quitar o financiamento hoje o valor para quitar será o saldo devedor, ou seja, R$ 141.000,00.

Posso vender uma casa que está financiada?

Pode. Eu já fiz isso e inclusive a pessoa que comprou financiou também. Neste caso eles fizeram todo o processo burocrático para o comprador financiar. No dia em que fomos assinar o contrato, do valor que a Caixa liberou para ele, primeiro eles quitaram o financiamento que eu tinha e me devolveu a sobra.

Dá para transferir o financiamento?

Não. Isto não existe. O que pode ser feito é o que descrevi anteriormente, ou seja, é feito um novo financiamento, como novas regras e este novo financiamento quita o primeiro, mas são coisas independentes.

Na prática vai funcionar como se fosse uma transferência, pois você vende a casa e quita o financiamento, a pessoa compra e faz outros financiamento, mas são processos distintos com novas análises e condições diferenciadas.

Imagine que a prestação do seu financiamento fosse R$ 1.000,00, com o novo financiamento e novas condições esta prestação poderá ser maior ou menor.

Se eu pagar duas prestações por mês, o que acontece?

Na verdade não é tão simples assim. Primeiro que as prestações são feitas em débito automático e portanto por padrão você não poderá pagar duas. Mas se quiser fazer isto terá de pedir na Caixa para que deixa feito uma amortização maior. Não creio que compense fazer isto apenas por uma prestação a mais. Se você tem um pouco de dinheiro sobrando todos os meses, vá guardando ele e quando tiver um montante razoável ai você pede uma amortização maior.

O que acontece se eu deixar de pagar as prestações?

Inicialmente a Caixa irá cobrar como qualquer outra dívida, não havendo pagamento ou renegociação irá para a justiça e se não houver providências a casa ou apartamento irá a leilão e você perderá o imóvel. Evidentemente que esta é uma situação extrema, mas ela acontece, basta ver a quantidade de imóveis que a Caixa leiloa regularmente.

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