Dicas e informações sobre casa e
construção
construção
Quando uma pessoa pensa em vender um imóvel, creio que uma das primeiras coisas que precisa ser resolvida e o preço da venda.
Determinar o valor de um imóvel para venda pode ser uma tarefa difícil dependendo de alguns fatores, especialmente quando a pessoa não está habituada com a compra e venda de imóveis.
Conceitualmente, preço e valor são coisas diferentes. Preço é o que você pede, valor é o que as pessoas estão dispostas a pagar. Desta forma, o desafio é alinhar o preço ao valor.
Nos itens abaixo veremos alguns parâmetros que podem ser utilizados para a avaliação do preço de um imóvel.
Inicialmente vamos dividir esta avaliação por tipo de imóvel, sendo casa, apartamento, terreno e imóveis rurais.
Para avaliação do preço de venda de uma casa muitos fatores podem ser considerados, mas normalmente existem três fatores importantes que precisam ser levados em conta na hora de avaliar e calcular o preço e consequentemente o valor do imóvel. São eles: o terreno, a construção e a localização do imóvel.
Inicialmente tentar se calcular o preço do terreno como se ele não tivesse construção.
Este item pode ser feito levando-se em conta o preço do metro quadrado na região onde o imóvel está situado.
Basta dar uma olhada em terrenos que estão à venda na região e dividir o preço anunciado pela metragem do mesmo. Nesse caso você encontrará o valor do metro quadrado que está sendo pedido.
Encontrado o valor do metro quadrado, multiplique pela metragem do seu terreno.
O segundo ponto é um pouco mais difícil de calcular, mas também é de extrema importância para formar o preço do imóvel.
Se você construiu a casa, certamente saberá quanto gastou e por isso terá um parâmetro para usar. Se a casa já estava construída quando você comprou, deve-se observar o valor das casas com o mesmo padrão da sua internos de construção para encontrar um parâmetro.
Geralmente considera-se o tamanho da construção, o padrão construtivo, a conservação do imóvel, bem como a própria arquitetura do prédio.
Por fim e não menos importante existe a questão da localização do imóvel. Este item é tão importante que duas casas com o mesmo tamanho de terreno, com o mesmo padrão construtivo, mas construídos em localizações diferentes podem ter valores bem diferentes um dos outros.
Na minha cidade aqui no interior de São Paulo as casas mais valorizadas são aquelas que foram construídas em condomínios fechados. Desta forma uma mesma casa em um bairro aberto tem um valor bem inferior do que aquela que foi feita dentro de um condomínio fechado.
Com isso dá para perceber a importância que a localização exerce para a valorização de um imóvel.
Então é de extrema importância verificar os valores de dois ou três imóveis na mesma região para que você possa ter um parâmetro de como a sua casa pode ser avaliada.
As regras para avaliação de valor de apartamento não são muito diferentes de casas, claro que as características mudam e por isso não temos por exemplo o fator terreno para avaliar.
Neste caso deve ser avaliado o apartamento em si, o condomínio e a região onde ele está localizado.
Os itens que devem ser observados no apartamento devem ser o tamanho dele, quantidade de dormitórios, suíte, lavanderia separada, tipo do acabamento, conservação, dentre outros.
Quanto ao empreendimento, deve-se observar a existência ou não de elevadores, tipo da portaria, quantidade de vagas de garagem, a infraestrutura geral como a existência de piscinas, academia, salão de festas, dentre outros.
Por fim deve se considerar também a questão da localização do prédio que também ajuda a determinar o valor do empreendimento.
De maneira geral o ideal é observar dois ou três apartamentos a venda no mesmo condomínio, na mesma região e que tenham características parecidas com o seu para ajudar na avaliação do valor do seu imóvel.
Avaliação do preço de um terreno é relativamente mais simples de se fazer do que os imóveis descritos acima.
Basicamente podemos considerar a regra já explicada no início do artigo que é o valor do metro quadrado.
Neste caso considera-se muito a localização do terreno como um fator determinante do seu preço, bem como o tamanho dele que será multiplicado pelo valor médio do metro quadrado naquela região.
Avaliação do preço de imóveis rurais leva em consideração outros fatores que normalmente não são observados em imóveis urbanos. Embora exista uma lista grande de itens que podem ser avaliados, veremos abaixo alguns daqueles que julgo ser os principais:
Um dos primeiros itens a considerar é a finalidade do imóvel, isto é, existem propriedades destinadas ao plantio e outras destinadas apenas a recreação. Isto pode modificar a maneira de avaliar bem como atrair diferentes tipos de compradores.
A topografia do terreno também é muito importante, pois se a finalidade é o plantio espera-se uma topografia mais plana que facilite a mecanização ou o manuseio das culturas apropriadas para aquele local.
Se a finalidade é apenas recreação, talvez uma topografia mais irregular seja mais apreciada, especialmente em regiões de montanhas, por exemplo.
O tipo de solo é outro fator importantíssimo para determinar o valor de um sítio, fazenda ou propriedade rural. Isto é determinante para os casos em que a finalidade seja o plantio, pois dependendo do solo espera-se um melhor rendimento na produção agrícola. Com isso tem uma valorização maior, uma vez que seria necessário utilizar menos adubação, o que tornaria o custo de produção mais baixo.
Outro item que ajuda na valorização de um imóvel rural e a existência de nascentes de água ou de cursos da água dentro da propriedade.
Em alguns casos quando a necessidade de irrigação, esse item pode ser determinante para uma valorização do imóvel.
Também se considera para avaliação do preço de uma propriedade rural a existência ou não de edificações, bem como o tamanho, padrão e as condições das mesmas.
Seja para recreação ou para o plantio, as edificações como casas, barracões, dentre outras infraestruturas são importantes e podem valorizar bastante o valor do imóvel.
Por fim devemos considerar a existência ou não de lavouras na propriedade.
Quando as lavouras já existem e especialmente se elas já são produtivas normalmente o valor também tende a ser mais alto, pois desta forma não é necessário fazer investimentos para a constituição das lavouras permanentes.
O preço de imóveis rurais geralmente é calculado por hectare e assim é importante também observar outros imóveis na mesma região para tentar descobrir o valor médio por hectare e assim poder calcular com mais precisão o valor do seu imóvel rural.
A Emater MG tem uma tabela de preços médio por hectare em diversos municípios no estado de Minas Gerais. Creio que possa ser um bom parâmetro para se usar.
Lembrando que esses preços são da terra nua, isto é, sem benfeitorias ou existência de lavouras.